TVA et droits de mutation (ITP) lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne : guide pour acheteurs étrangers en 2026

Une taxe différente selon le type de logement

L'un des premiers points qui surprend les acheteurs étrangers envisageant d'investir dans la Comunitat Valenciana ou la province d'Alicante est que l'Espagne n'applique pas une taxe unique à l'achat d'un logement. L'impôt dû dépend du fait que le bien soit neuf (vendu directement par le promoteur) ou ancien (transmission entre particuliers). Comprendre cette différence dès le départ évite les mauvaises surprises budgétaires et permet de comparer correctement le coût réel de chaque opération.

Logement neuf : TVA + droits d'enregistrement (AJD)

Lors de l'achat d'un logement neuf directement auprès du promoteur, l'opération est soumise à la TVA (IVA en espagnol), appliquée en Espagne au taux réduit de 10% sur le prix de vente pour un logement résidentiel (le taux de 4% étant réservé au logement social). À cette TVA s'ajoute l'impôt sur les actes juridiques documentés (AJD), qui taxe la formalisation de l'acte notarié. Dans la Comunitat Valenciana, le taux général de l'AJD est de 1,5% du prix mentionné dans l'acte, bien qu'il puisse varier légèrement selon les bonifications en vigueur au moment de la signature.

Ainsi, pour un logement neuf de 300 000 €, l'acheteur doit prévoir environ 30 000 € de TVA (10%) plus 4 500 € d'AJD (1,5%), soit 11,5% supplémentaires sur le prix d'achat rien qu'en taxes d'acquisition.

Logement ancien : l'impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP)

Si le logement est ancien — c'est-à-dire acheté à un particulier ou à une entreprise qui n'agit pas en tant que promoteur —, l'opération n'est pas soumise à la TVA mais à l'impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP), une taxe régionale dont le taux varie selon chaque communauté autonome. Dans la Comunitat Valenciana, le taux général de l'ITP est de 10% sur la valeur de référence cadastrale ou le prix de vente, le montant le plus élevé étant retenu. Il est important de savoir que l'administration fiscale n'accepte pas toujours le prix convenu entre les parties : si la valeur de référence cadastrale est supérieure au prix mentionné dans l'acte, l'ITP sera calculé sur cette valeur de référence, même si l'acheteur a payé moins.

Pour un logement ancien de 300 000 €, l'ITP représenterait environ 30 000 €, sans TVA ni AJD supplémentaire dans la plupart des cas (l'AJD ne s'applique qu'en présence de TVA, sauf exceptions comme la constitution d'une hypothèque).

Autres frais à prévoir pour un acheteur étranger

Au-delà de la taxe principale, tout acheteur — résident ou non — doit prévoir une série de frais annexes qui représentent généralement entre 2% et 3% supplémentaires sur le prix d'achat :

Notaire : entre 600 € et 1 200 € selon le prix du bien et la complexité de l'acte.
Registre foncier (Registro de la Propiedad) : entre 400 € et 700 € pour l'inscription de la nouvelle propriété.
Gestoría (cabinet de gestion administrative) : entre 300 € et 600 € si l'on fait appel à un professionnel pour les démarches fiscales et l'enregistrement.
NIE (numéro d'identité d'étranger) : démarche obligatoire, sans frais de dossier mais nécessitant un rendez-vous préalable et, souvent, l'aide d'un gestor local.

Au total, un acheteur étranger devrait budgétiser entre 12% et 14% supplémentaires sur le prix d'achat pour couvrir taxes et frais, aussi bien pour un logement neuf qu'ancien.

Recommandations pratiques avant de signer

Avant de signer un contrat d'arras (compromis de vente), il convient de vérifier auprès d'un gestor ou d'un conseiller fiscal local la valeur de référence cadastrale du bien sur le site du Cadastre espagnol, car cette donnée détermine la base minimale de l'ITP dans les opérations de biens anciens. Il est également recommandé de toujours demander une facture avec le détail de la TVA pour les achats de logements neufs, et de vérifier que le promoteur est à jour de ses obligations fiscales, en particulier pour les programmes de la Costa Blanca destinés aux acheteurs internationaux.

S'appuyer sur un conseiller qui connaît à la fois la réglementation nationale et les particularités de la Comunitat Valenciana — et qui peut expliquer le processus en français — fait une réelle différence pour les acheteurs francophones souhaitant investir en toute sécurité dans la région.

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