Statuts et charges extraordinaires de la copropriété : ce que doit vérifier l'acheteur étranger avant d'acheter dans une résidence en 2026

­De plus en plus d'acheteurs francophones qui investissent dans la Comunitat Valenciana et à Alicante recherchent un bien avec un objectif précis : le louer à des touristes lorsqu'ils ne l'occupent pas. Mais un point est souvent négligé avant de signer : les statuts de la copropriété peuvent interdire ou limiter cette location touristique, et des charges extraordinaires en attente peuvent transformer un bon investissement en problème financier inattendu. Ce guide explique ce que doit vérifier un acheteur étranger avant d'acheter dans une résidence soumise au régime de la propriété horizontale espagnole.

Que sont les statuts et pourquoi comptent-ils plus que jamais

Les statuts sont les règles internes qui régissent la vie d'une copropriété : usage des parties communes, répartition des charges, règles de bon voisinage et, de plus en plus, restrictions à la location touristique. Depuis la réforme de la loi espagnole sur la propriété horizontale (Ley de Propiedad Horizontal), une copropriété peut voter la limitation ou l'interdiction pure et simple de la location de courte durée à la majorité qualifiée des trois cinquièmes des copropriétaires, sans besoin d'unanimité. Cela signifie qu'une copropriété qui autorise aujourd'hui la location touristique peut l'interdire demain lors d'une simple assemblée, même pour un propriétaire qui a acheté en comptant sur cette activité.

Pour un investisseur étranger qui achète dans l'optique de rentabiliser son bien par la location courte durée, ce point est déterminant. Un logement parfait sur le papier peut cesser d'être rentable si la copropriété décide d'interdire cette activité après l'achat.

Ce que l'acheteur doit demander avant de signer

Avant de signer le contrat d'arras (compromis de vente), l'acheteur — ou son gestionnaire ou agence — doit demander : les statuts inscrits au Registre de la Propriété (Registro de la Propiedad), et non seulement le règlement intérieur de la copropriété, car seul le document inscrit est opposable aux tiers et aux futurs propriétaires ; les procès-verbaux des dernières assemblées de copropriétaires (au moins les trois dernières années), pour vérifier si une limitation de la location touristique a été discutée ou votée, ou si un projet en ce sens est prévu prochainement ; un certificat de l'administrateur de biens sur l'état des comptes du logement et de la copropriété, précisant si le vendeur est à jour du paiement des charges ordinaires ; et des informations sur les charges extraordinaires (derramas) approuvées ou prévues : rénovation de façade, de toiture, de piscine, d'ascenseur, mise aux normes incendie, ou installation de systèmes d'efficacité énergétique.

Les charges extraordinaires : la dépense cachée qui peut déséquilibrer l'investissement

Une derrama est un paiement extraordinaire qui s'ajoute à la charge ordinaire de copropriété pour couvrir des dépenses non prévues au budget annuel : réparation de toiture, rénovation de piscine, installation d'un ascenseur, ou travaux exigés par l'inspection technique des bâtiments (ITE) dans les constructions anciennes. Dans les copropriétés du littoral, exposées à l'humidité et à l'air marin, ces charges peuvent être particulièrement fréquentes et élevées.

Le problème pour l'acheteur étranger est que ces dépenses n'apparaissent pas toujours dans la nota simple ni dans le contrat si elles ne sont pas expressément demandées. Il est donc essentiel de demander au vendeur ou à l'agence un certificat de la copropriété indiquant si des charges extraordinaires sont approuvées, en cours d'approbation, ou simplement annoncées pour un futur proche. Ce certificat protège également l'acheteur contre des réclamations ultérieures : en règle générale, les charges votées avant la signature de l'acte de vente restent à la charge du vendeur, sauf accord contraire entre les parties.

Recommandations pratiques pour l'acheteur francophone

Avant d'acheter dans une résidence avec piscine, jardins ou vastes parties communes — très fréquentes sur la Costa Blanca et dans la Comunitat Valenciana — il convient de : toujours demander les statuts à jour et inscrits, en portant une attention particulière à toute clause relative à l'usage touristique ou saisonnier des logements ; examiner les procès-verbaux des dernières années pour détecter d'éventuelles tensions autour de la location touristique ou des charges extraordinaires planifiées ; demander le certificat de la copropriété sur les dettes et charges extraordinaires avant de signer le contrat d'arras, et non après ; faire appel à un gestionnaire ou un avocat maîtrisant la langue et le système juridique espagnols, ces documents étant rarement traduits ; et interroger directement l'administrateur de biens sur d'éventuels projets de modification des statuts prévus lors des prochaines assemblées.

Conclusion

Sur un marché où de plus en plus d'acheteurs francophones cherchent à rentabiliser leur investissement par la location touristique, connaître les statuts et la situation financière de la copropriété est aussi important que d'examiner le prix ou l'emplacement du bien. Chez Valencia Rusa, nous accompagnons nos clients dans cette démarche, en vérifiant la documentation de la copropriété avant la signature, pour que l'investissement dans la Comunitat Valenciana ou à Alicante soit sûr et rentable sur le long terme.