Acheter un bien immobilier en Espagne via une société ou en nom propre : que choisir en tant qu'investisseur étranger en 2026

De nombreux investisseurs d'Europe de l'Est qui achètent un bien immobilier dans la Comunitat Valenciana ou à Alicante se demandent s'il vaut mieux acheter en nom propre ou via une société espagnole (SL) ou étrangère. La réponse dépend de l'usage prévu du bien, du volume d'investissement et de la stratégie fiscale de l'acheteur. Dans cet article, nous passons en revue les principales différences pour vous aider à décider en connaissance de cause.

Acheter en nom propre

La majorité des acheteurs étrangers acquièrent leur bien en tant que personne physique. C'est l'option la plus simple : il suffit d'un NIE, d'un compte bancaire et, le cas échéant, d'un financement hypothécaire. Les impôts applicables sont ceux connus de tout acheteur non-résident : l'ITP ou la TVA selon le type de bien, la taxe foncière (IBI) annuelle, et en cas de location ou de vente, l'imposition via l'IRNR sur les revenus locatifs ou les plus-values. C'est la voie recommandée lorsque le bien est destiné à un usage personnel ou à un investissement unique de taille modérée.

Acheter via une société

Créer une société à responsabilité limitée (SL) en Espagne, ou utiliser une société déjà existante dans le pays d'origine de l'investisseur, peut avoir du sens dans des scénarios précis : portefeuilles de plusieurs biens, biens destinés à l'exploitation (location touristique ou longue durée à grande échelle), ou lorsqu'on cherche à faciliter la transmission successorale familiale en transmettant des parts sociales plutôt qu'un bien immobilier directement.

Avantages et inconvénients fiscaux

Parmi les avantages : l'impôt sur les sociétés a un taux fixe de 25 %, contre un IRNR pouvant atteindre 24 % sur les revenus locatifs bruts pour les non-résidents hors UE (19 % pour les résidents UE/EEE, avec possibilité de déduire les frais). Une société permet de déduire plus largement les frais de gestion, de rénovation, l'amortissement du bien et d'autres coûts opérationnels. Elle facilite également la gestion conjointe de plusieurs actifs et peut simplifier la transmission aux héritiers via la vente de parts sociales.

Parmi les inconvénients : les frais de constitution et de maintien (notaire, registre du commerce, cabinet comptable, comptabilité annuelle) peuvent dépasser 1 500 à 2 500 euros par an, un montant qui ne se justifie qu'à partir d'un certain volume d'investissement. De plus, obtenir un financement hypothécaire au nom d'une société est généralement plus difficile et plus coûteux qu'en tant que particulier. Il faut également tenir compte de la loi espagnole de prévention du blanchiment de capitaux, qui oblige à déclarer le bénéficiaire effectif (personne physique) derrière toute société achetant un bien en Espagne : elle n'offre donc aucun anonymat.

Un cas particulier : les sociétés résidentes dans des paradis fiscaux

L'Espagne applique une taxe spéciale de 3 % sur la valeur cadastrale aux entités non-résidentes domiciliées dans des pays ou territoires qualifiés de paradis fiscaux et propriétaires de biens immobiliers en Espagne. Cette taxe ne s'applique pas aux sociétés résidentes dans l'UE ni dans des pays disposant d'un accord d'échange d'informations, mais c'est un point à vérifier si l'on envisage une structure offshore.

Et la double imposition ?

Si la société est étrangère, il convient d'analyser la convention de double imposition entre l'Espagne et le pays de résidence de la société, car des obligations fiscales peuvent exister à la fois en Espagne et dans le pays d'origine, sans compter d'éventuelles règles de transparence fiscale internationale dans le pays de l'investisseur.

Recommandation

Pour l'achat d'un bien unique destiné à un usage personnel ou à un investissement modéré, acheter en nom propre reste généralement l'option la plus simple et la plus économique. Pour des portefeuilles de plusieurs biens, une exploitation locative professionnelle ou une planification patrimoniale à long terme, il convient d'étudier avec un conseiller fiscal si une société apporte de réels avantages dans votre cas précis. Cette décision a un impact fiscal significatif et doit toujours être prise avec l'accompagnement d'un avocat ou d'un conseiller fiscal spécialisé dans les non-résidents, car la réglementation peut varier selon le pays d'origine de l'investisseur et sa situation personnelle.

Chez Valencia Rusa, nous accompagnons les acheteurs d'Europe de l'Est à chaque étape du processus d'achat dans la Comunitat Valenciana et à Alicante, en les mettant également en relation avec les professionnels fiscaux et juridiques adéquats pour prendre la meilleure décision.

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