Retención del 3% e IRNR: cómo tributa la venta de una vivienda en España siendo no residente (guía 2026)

­Vender una propiedad en España como propietario no residente implica dos obligaciones fiscales que suelen confundirse: la retención del 3% que practica el comprador, y el impuesto sobre la ganancia patrimonial que corresponde declarar mediante el Modelo 210. Entender ambos mecanismos es esencial para evitar sorpresas y, en muchos casos, para recuperar dinero retenido de más.

¿Qué es la retención del 3%?

Cuando un no residente vende un inmueble en España, la ley obliga al comprador a retener el 3% del precio de venta y a ingresarlo directamente en Hacienda, en nombre del vendedor, mediante el Modelo 211. Esta retención no es un impuesto en sí misma: es un pago a cuenta del impuesto que realmente corresponde pagar por la ganancia obtenida. El comprador entrega al vendedor un justificante (copia del Modelo 211), documento imprescindible para los siguientes pasos.

Cómo se calcula la ganancia patrimonial

La ganancia patrimonial se calcula restando al valor de transmisión (precio de venta menos gastos de venta) el valor de adquisición (precio de compra más impuestos y gastos notariales/registrales pagados en su día, y el coste de mejoras justificadas). Sobre esa ganancia se aplica un tipo del 19% para residentes de la UE, Islandia y Noruega, y del 24% para el resto de no residentes. Es aquí donde muchos propietarios del Este de Europa deben prestar atención: la nacionalidad y el país de residencia fiscal determinan el tipo aplicable, no el país de origen de los fondos.

El Modelo 210: declarar y, si procede, pedir la devolución

En un plazo de tres meses desde que termina el plazo para que el comprador ingrese la retención (en la práctica, hasta cuatro meses desde la firma), el vendedor no residente debe presentar el Modelo 210 declarando la ganancia (o pérdida) patrimonial real. Si el 3% retenido es superior al impuesto que realmente corresponde, Hacienda debe devolver la diferencia; si es inferior, el vendedor debe ingresar la diferencia. Las devoluciones pueden tardar varios meses, por lo que conviene presentar la declaración cuanto antes y con toda la documentación de compra y venta ordenada.

¿Y si hay pérdida patrimonial?

Si la venta genera una pérdida (por ejemplo, se vendió por menos de lo que costó, algo frecuente en compras de hace años en zonas concretas), no se debe pagar impuesto sobre la ganancia y, además, se puede solicitar la devolución íntegra del 3% retenido. Es un error habitual no reclamar esta devolución por desconocimiento.

No confundir con la plusvalía municipal

Este impuesto estatal (IRNR sobre ganancia patrimonial) es independiente de la plusvalía municipal (IIVTNU), un tributo local que grava el incremento del valor del suelo. Al vender, un propietario no residente en la Comunitat Valenciana o Alicante puede tener que gestionar ambos trámites en paralelo.

Recomendaciones prácticas

Conserve siempre las facturas de compra, notaría, registro, impuestos pagados en su momento y de cualquier reforma sustancial: son la base para reducir la ganancia patrimonial declarada. Contrate un asesor fiscal con experiencia en no residentes antes de firmar la venta, no después: algunas decisiones, como el reparto del precio entre inmueble y muebles o el momento de la venta, pueden optimizar la factura fiscal. Y exija siempre al comprador la copia del Modelo 211 en el momento de la firma ante notario.

Para compradores e inversores del Este de Europa que planean vender en el futuro una propiedad en la Costa Valenciana o Alicante, anticipar estos trámites evita retrasos y retenciones excesivas innecesarias. En Valencia Rusa acompañamos a nuestros clientes en ruso y francés durante todo el proceso, coordinando con asesores fiscales de confianza para que la venta se resuelva sin sobresaltos.