Desde el 8 de octubre de 2026 está en vigor un nuevo decreto de vivienda que cambia varias reglas del alquiler. Al mismo tiempo, hay otro decreto aprobado que todavía no se aplica y cuyo futuro depende de una votación en el Congreso. Es normal que propietarios e inquilinos tengan dudas. En este artículo explicamos, con calma, qué está en vigor, qué sigue pendiente y qué conviene hacer en la Comunitat Valenciana.
El Consejo de Ministros aprobó el 6 de octubre dos reales decretos-leyes, publicados en el BOE del 7 de octubre:
Un matiz importante: los decretos-leyes deben ser convalidados por el Congreso. Con las Cortes disueltas por las elecciones generales del 29 de noviembre, esa votación corresponde a la Diputación Permanente, que la tiene prevista para el 12 de noviembre, según Europa Press y otros medios. Si un decreto no se convalida, deja de aplicarse. Por eso hablamos de normas vigentes, pero con un horizonte aún abierto.
El RDL 29/2026 permite al inquilino pedir una prórroga extraordinaria, por periodos anuales y hasta dos años como máximo, manteniendo las condiciones del contrato. Según el análisis de la OCU y de despachos especializados, los requisitos principales son:
El propietario puede no aplicarla si hay acuerdo en otras condiciones o un nuevo contrato, si ofrece renovar con una renta al menos un 5 % inferior, o si necesita la vivienda para sí o para determinados familiares y lo comunica en plazo conforme al artículo 9.3 de la LAU.
Para las actualizaciones anuales que se produzcan hasta el 31 de diciembre de 2027:
El decreto endurece los requisitos del alquiler temporal. Según el texto publicado en el BOE, debe existir una causa real y acreditable de desplazamiento, la duración debe superar los 31 días y, como regla general, no pasar de 12 meses. Si se supera ese plazo sin justificación, o se encadenan más de dos contratos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, el contrato se considera de vivienda habitual desde el principio. En el alquiler por habitaciones, la suma de las rentas no puede superar la renta de la vivienda completa.
En los contratos nuevos, según la OCU, no pueden repercutirse al inquilino los gastos de gestión y formalización del contrato, el IBI ni el coste de un seguro de impago. Los gastos de comunidad solo pueden repercutirse en edificios en propiedad horizontal y con límites a su subida anual. Los anuncios también deben incluir más información, como si el arrendador es gran tenedor o el número de registro de la vivienda cuando exista.
A día de hoy no hay ningún municipio valenciano declarado zona de mercado residencial tensionado, según recogen despachos especializados; una propuesta para solicitarlo para trece municipios fue rechazada en Les Corts el 1 de octubre. Por tanto, los límites de precio propios de esas zonas no se aplican aquí. La prórroga extraordinaria y el tope del 2 %, en cambio, sí son de ámbito estatal. Sumar ha estimado que unos 224.000 contratos de la Comunitat podrían acogerse a la prórroga; es una estimación de un partido, no un dato oficial.
Si es propietario: revise la fecha de vencimiento de sus contratos, no aplique subidas por encima del 2 % sin acuerdo escrito, adapte los contratos nuevos (gastos, causa de temporalidad) y guarde por escrito todas las comunicaciones.
Si es inquilino: compruebe si su contrato cumple los requisitos, haga cualquier solicitud por escrito y mantenga los pagos al día.
Para todos: conviene seguir la votación de noviembre antes de tomar decisiones irreversibles. No hay motivo para la alarma: la mayoría de contratos seguirán funcionando con normalidad, y conocer bien las reglas evita conflictos.
Este artículo es información general y no sustituye al asesoramiento profesional. Cada contrato es distinto. Si es propietario o inquilino en Valencia o Alicante y quiere saber cómo le afectan estos cambios, en Valencia Rusa podemos revisar su situación con usted. Encontrará nuestros datos de contacto en la web.
Me llamo Carlos Gosalbez y soy gerente de la inmobiliaria Valencia Rusa desde 2006.
Con más de 20 años de experiencia en el sector inmobiliario y experto en la búsqueda de activos inmobiliarios para clientes extranjeros principalmente del Este y centro de Europa.
Especializado en la captación de activos inmobiliarios residenciales y comerciales de toda la zona de la Comunidad Valenciana y comerciales en toda España.
Je suis également disponible en français pour accompagner les acheteurs francophones dans leur projet immobilier sur la Costa Valenciana.
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