Новые жилищные декреты в Испании 2026: что изменилось в аренде для иностранного собственника в Валенсии и Аликанте

В октябре 2026 года в Испании вступил в силу новый жилищный декрет, который меняет ряд правил аренды. Многие владельцы недвижимости, живущие за рубежом, и потенциальные покупатели спрашивают нас: стоит ли теперь сдавать квартиру в Валенсии или Аликанте и не опасно ли покупать жильё под аренду? Ниже спокойно и по фактам разбираем, что действительно изменилось, что пока только обсуждается и что из этого важно именно для иностранного собственника.

Что вступило в силу, а что пока нет

6 октября правительство Испании утвердило два королевских декрета-закона, опубликованных в официальном бюллетене BOE 7 октября:

• Real Decreto-ley 29/2026 действует с 8 октября 2026 года. В нём собрана большая часть изменений по аренде. Часть налоговых мер начнёт применяться позже.
• Real Decreto-ley 28/2026 меняет порядок продления договоров (статья 10 закона об аренде LAU). Он пока не действует и вступит в силу 15 ноября 2026 года только при условии одобрения парламентом.

Важно понимать контекст. Декреты-законы должны быть утверждены (convalidación) Конгрессом. Поскольку парламент распущен в связи с всеобщими выборами 29 ноября, голосовать будет Постоянная депутация. По данным агентства Europa Press и других СМИ, голосование запланировано на 12 ноября. Если декрет не утвердят, он перестанет применяться.

Касается ли это иностранного собственника?

Да, если вы сдаёте жильё в долгосрочную аренду как основное место проживания арендатора. Правила закона об аренде применяются одинаково независимо от того, где живёт владелец. Главные изменения:

• Чрезвычайное продление до двух лет. Арендатор может попросить продлить договор (по году, максимум на два года на прежних условиях), если договор действовал 8 октября 2026 года и его обязательное или молчаливое продление заканчивается до 31 декабря 2028 года. Арендатор должен не иметь долгов и платить вовремя последние восемь месяцев. Продление не автоматическое: о нём нужно попросить.
• Когда собственник может отказать. Если стороны договорились о новых условиях или новом договоре; если владелец предлагает продление с арендной платой минимум на 5 % ниже; если жильё нужно самому владельцу или определённым родственникам и об этом уведомили в срок по статье 9.3 LAU.
• Индексация не более 2 %. До 31 декабря 2027 года ежегодное повышение арендной платы без нового соглашения сторон не может превышать 2 % и государственный индекс IRAV.
• Расходы. По новым договорам, по данным потребительской организации OCU, нельзя перекладывать на арендатора расходы на оформление договора, налог на недвижимость IBI и стоимость страховки от неуплаты.

Сезонная и краткосрочная аренда: что важно знать

Многие иностранные владельцы сдают квартиру на побережье на несколько месяцев. Теперь сезонная аренда требует реальной и подтверждаемой причины временного проживания арендатора. Срок должен быть больше 31 дня и, как правило, не более 12 месяцев. Если договор длится дольше без оснований или с одним и тем же арендатором заключено более двух договоров подряд, он считается договором аренды основного жилья со всеми вытекающими правами арендатора.

Отдельно о НДС: с 1 декабря 2026 года сдача меблированного жилья на срок до 30 ночей одному арендатору облагается НДС (IVA) по ставке 10 %, за исключениями. По оценке нотариальных специалистов, это касается и нерезидентов: у владельцев туристических квартир появляются обязанности по регистрации, выставлению счетов и подаче деклараций по НДС. Если вы сдаёте жильё туристам, это стоит обсудить с налоговым консультантом заранее.

Налоги нерезидента

Новые льготы по подоходному налогу (снижение налогооблагаемого дохода от аренды) предусмотрены в рамках IRPF, то есть для налоговых резидентов Испании. Нерезиденты декларируют доход от аренды по налогу IRNR (форма Modelo 210), и, согласно действующим правилам IRNR, эти льготы к ним не применяются. Поэтому при расчёте доходности стоит опираться на свой реальный налоговый статус.

Ситуация в регионе Валенсия

На сегодня ни один муниципалитет Валенсийского сообщества не объявлен «зоной напряжённого рынка жилья» (zona tensionada). Предложение запросить такой статус для 13 муниципалитетов было отклонено региональным парламентом 1 октября. Значит, особые ценовые ограничения таких зон здесь не действуют. При этом чрезвычайное продление и предел индексации 2 % являются общегосударственными мерами и действуют и в Валенсии, и в Аликанте.

Что делать владельцу и инвестору

• Проверьте даты окончания действующих договоров и не повышайте плату выше 2 % без письменного согласия арендатора.
• Для новых договоров обновите условия: расходы, причина сезонности, сроки.
• Если вы планируете туристическую аренду, заранее рассчитайте влияние НДС с 1 декабря.
• Если вы только думаете о покупке под аренду, закладывайте в расчёт новые правила, но не принимайте поспешных решений до голосования в ноябре.

Паниковать нет причин: большинство договоров продолжат работать как обычно, а знание правил помогает избежать конфликтов и неожиданных расходов.

Нужна консультация по вашей ситуации?

Эта статья носит общий информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Каждый случай индивидуален. Если вы владеете жильём в Валенсии или Аликанте или планируете покупку для сдачи в аренду, команда Valencia Rusa поможет разобраться в вашей ситуации на русском языке. Контакты указаны на нашем сайте.

Источники

• BOE: Real Decreto-ley 29/2026 от 6 октября
• OCU: изменения в аренде с 8 октября
• Gómez Gallardo: жилищные декреты 2026
• Notarías Barcelona: налоговые новшества RDL 29/2026
• Infobae (Europa Press): срок утверждения декретов
• Deia: голосование по декретам 12 ноября
• Santamaría Baeza Abogados: напряжённые зоны в регионе Валенсия