Незаконные постройки и статус "fuera de ordenación" в Комунидад Валенсиана: что должен знать иностранный покупатель в 2026 году

­Бассейн, построенный двадцать лет назад без разрешения, застеклённая веранда, которую никогда не декларировали, пристройка или расширенный гараж без лицензии на строительство — на Коста-Бланке и в целом в Комунидад Валенсиана очень часто встречаются дома на вторичном рынке, где реальные постройки не полностью совпадают с тем, что зафиксировано в Реестре собственности или в Кадастре. Для иностранного покупателя из Восточной Европы, привыкшего к другой системе градостроительного контроля, эта ситуация может остаться незамеченной — пока не превратится в серьёзную проблему: отказ в ипотеке, срыв сделки или, в худшем случае, предписание о сносе.

Что означает статус "fuera de ordenación"

Постройка получает статус "fuera de ordenación" (вне градостроительного регулирования), если она была возведена без лицензии или с нарушением действовавшего на тот момент плана застройки, но муниципалитет уже не может требовать её сноса, поскольку истёк установленный законом срок для принятия мер. Это отличается от действующего незаконного строительства, которое по-прежнему может быть наказано. Разница принципиальна: дом со статусом "fuera de ordenación" можно использовать и во многих случаях узаконить; недавняя незаконная постройка может закончиться сносом.

Срок давности по градостроительным нарушениям в Комунидад Валенсиана

Закон 1/2019 о территориальном планировании, градостроительстве и ландшафте (LOTUP) и последующие поправки к нему устанавливают, что тяжкие градостроительные нарушения, как правило, погашаются сроком давности через четыре года после полного завершения работ, при условии, что постройка была видимой и муниципалитет не начал процедуру наказания в течение этого срока. Однако это правило действует не всегда: постройки на охраняемых землях, не подлежащих застройке, на территории общественного достояния (прибрежной, водной, лесной) или в зонах сервитута никогда не имеют срока давности, и муниципалитет может потребовать их сноса в любой момент, независимо от возраста постройки. Именно поэтому проверка категории земельного участка перед покупкой так же важна, как и проверка самой постройки.

Как выявить проблему до покупки

Первый шаг — запросить выписку из Реестра собственности (nota simple) и кадастровый номер объекта: если построенная площадь или количество элементов (бассейн, веранда, пристройка) не совпадают между Реестром, Кадастром и тем, что фактически видно на участке, значит, есть что проверять. Второй шаг — запросить у продавца оригинальную лицензию на строительство или уточнить её наличие в муниципалитете; её отсутствие не всегда означает проблему, но требует дополнительной проверки. Наиболее разумное решение — нанять независимого технического архитектора или строительного эксперта для осмотра объекта перед подписанием предварительного договора (arras), особенно если речь идёт об отдельном доме с садом, бассейном или большим участком, где недекларированные пристройки встречаются чаще всего.

Практические последствия для покупателя

Постройка, не отражённая в Реестре, не входит в ипотечное обеспечение: банки финансируют только то, что официально зарегистрировано, поэтому бассейн или пристройка "в тени" не учитываются при оценке и, соответственно, не финансируются. Кроме того, при последующей перепродаже новый покупатель (или его банк) может потребовать ту же самую легализацию, которую следовало сделать раньше. С налоговой точки зрения регистрация дополнительных квадратных метров также может увеличить кадастровую стоимость, а вместе с ней — и налог IBI.

Как узаконить постройку со статусом "fuera de ordenación"

Если категория земли это допускает, обычная процедура включает: (1) получение справки о давности постройки или технического заключения, подтверждающего дату строительства и истечение срока давности; (2) подачу декларации об ответственности (declaración responsable) или, в зависимости от муниципалитета, дела о легализации, что может предполагать уплату сбора, эквивалентного налогу на строительство, установки и работы (ICIO); и (3) регистрацию пристройки в Реестре собственности через декларацию новой постройки по давности, согласно статье 28.4 Королевского законодательного декрета 7/2015 (Закон о земле), а также соответствующее обновление данных в Кадастре. Этот процесс может занять несколько месяцев, а его стоимость зависит от муниципалитета и площади, подлежащей легализации.

Рекомендации перед подписанием договора

Перед подписанием предварительного договора (arras) рекомендуется включить отменительное условие, которое ставит покупку в зависимость от градостроительной проверки объекта, а также письменно запросить у продавца всю документацию, касающуюся лицензий и категории земельного участка. В Valencia Rusa мы сопровождаем франкоязычных и русскоязычных покупателей на этом этапе проверки, взаимодействуя с местными архитекторами и юридическими консультантами, чтобы никакие градостроительные сюрпризы не возникли уже после подписания сделки.