Ley de Costas en España: qué debe saber el comprador extranjero antes de comprar en primera línea de playa (guía 2026)

La costa de Alicante y la Comunitat Valenciana sigue siendo uno de los destinos favoritos para compradores del Este de Europa que buscan una segunda residencia o una inversión con vistas al mar. Pero cuando la vivienda está muy cerca de la playa, entra en juego una normativa que muchos compradores extranjeros desconocen por completo: la Ley de Costas. Entender cómo afecta esta ley a una propiedad concreta puede marcar la diferencia entre una compra segura y un problema legal años después.

Qué es la Ley de Costas y por qué importa

La Ley de Costas (Ley 22/1988, modificada posteriormente por la Ley 2/2013 de protección y uso sostenible del litoral) regula el uso del litoral español y protege lo que se conoce como Dominio Público Marítimo-Terrestre (DPMT): playas, dunas, acantilados y la franja de terreno que baña el mar. Este dominio público es, por definición, inalienable e imprescriptible: nadie puede ser propietario privado de esa franja, aunque existan construcciones antiguas dentro de ella.

La zona de servidumbre de protección: los metros que limitan tu vivienda

Junto al dominio público existe la llamada zona de servidumbre de protección, una franja de terreno colindante (generalmente de 100 metros desde el deslinde, aunque puede reducirse a 20 metros en determinados suelos urbanos consolidados antes de 1988) donde se permiten viviendas privadas, pero con restricciones importantes: limitaciones a la altura, a las ampliaciones, a determinados usos comerciales y a ciertas obras de reforma. Una vivienda situada dentro de esta franja puede tener, por ejemplo, más difícil obtener licencia para ampliar una planta o cerrar una terraza.

Concesiones administrativas: cuando "comprar" no es ser propietario pleno

El caso más delicado, y el que más sorprende a los compradores extranjeros, es el de las viviendas construidas dentro del propio dominio público antes de la entrada en vigor de la ley de 1988. Estas propiedades no se transmiten en pleno dominio, sino mediante una concesión administrativa: el propietario tiene derecho a usar y ocupar el inmueble durante un plazo determinado (la reforma de 2013 permitió prorrogar estas concesiones hasta un máximo de 75 años desde su otorgamiento original), pero no es dueño del suelo. Al finalizar el plazo de la concesión, en principio la construcción revierte al Estado, salvo que se conceda una nueva prórroga. Comprar una de estas viviendas sin saberlo —creyendo adquirir una propiedad en pleno dominio— es uno de los riesgos más serios del mercado inmobiliario costero español.

Cómo comprobar el régimen de una vivienda antes de firmar

Antes de firmar cualquier contrato de arras, el comprador debe verificar tres cosas: primero, si la parcela está deslindada como dominio público, en servidumbre de protección o fuera de cualquier afección de costas (esta información se solicita en el Servicio Provincial de Costas de la demarcación correspondiente, dependiente del Ministerio para la Transición Ecológica); segundo, si la Nota Simple del Registro de la Propiedad recoge alguna nota marginal de afección costera o de concesión administrativa; y tercero, qué dice el planeamiento urbanístico municipal (PGOU) sobre esa parcela concreta. Un gestor o abogado especializado en la zona puede solicitar esta documentación en pocos días.

Qué debe pedir el comprador del Este de Europa antes de las arras

Para un comprador que llega desde fuera de España y no conoce el mercado local, lo más prudente es exigir, antes de comprometer cualquier señal, un informe de deslinde y régimen del suelo de la vivienda, además de la Nota Simple actualizada. Si la propiedad resulta estar sujeta a una concesión administrativa, es fundamental conocer la fecha de caducidad y las condiciones de prórroga antes de decidir el precio que se está dispuesto a pagar, ya que no es lo mismo comprar una propiedad en pleno dominio que adquirir un derecho de uso con fecha de vencimiento.

Conclusión

La primera línea de playa sigue siendo el activo más demandado de la Costa Blanca y la Comunitat Valenciana, pero también el que exige mayor diligencia legal antes de comprar. La Ley de Costas no impide adquirir estas viviendas, pero sí obliga a conocer exactamente qué se está comprando: propiedad plena, propiedad con restricciones de servidumbre, o un derecho de concesión temporal. Contar con asesoramiento especializado desde el primer momento evita sorpresas y protege la inversión a largo plazo.

Este artículo tiene carácter informativo general y no sustituye el asesoramiento legal individualizado. Recomendamos consultar con un abogado o gestor especializado en derecho urbanístico y de costas antes de firmar cualquier contrato.