La location saisonnière (« alquiler de temporada ») en Espagne : ce que doit savoir le propriétaire étranger en 2026

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Entre la location touristique soumise à licence et le bail d'habitation classique régi par la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), il existe en Espagne une troisième formule que de plus en plus de propriétaires utilisent dans la Comunitat Valenciana et à Alicante : la location de temporada, ou location saisonnière. Pour l'investisseur étranger qui cherche à rentabiliser son bien sans obtenir de licence touristique ni se soumettre aux contraintes du bail d'habitation classique, bien comprendre cette formule — et ses risques — est essentiel avant de signer le premier contrat.

Qu'est-ce que la location de temporada ?

L'article 3.2 de la LAU régit les « baux à usage autre que l'habitation », catégorie dans laquelle s'inscrit la location de temporada. Contrairement au bail d'habitation classique, le locataire n'y établit pas sa résidence permanente : il occupe le logement pour un motif temporaire et justifiable — une mission professionnelle, des études, un traitement médical ou simplement un séjour prolongé. La loi n'impose aucune durée minimale ni maximale, même si, en pratique, ces contrats vont généralement d'un à onze mois.

L'élément juridique clé est la cause de la temporalité : il doit exister un motif réel et démontrable justifiant que le locataire ne fera pas de ce logement sa résidence habituelle. Si cette cause n'existe pas, ou ne peut être prouvée, le contrat risque d'être requalifié.

Différences avec la location touristique et le bail classique

La location touristique exige une licence municipale ou régionale (DATATUR dans la Comunitat Valenciana), une publicité sur des plateformes spécifiques et, dans de nombreuses communes, des limites de places, voire des moratoires. Le bail d'habitation classique, régi par l'article 2 de la LAU, impose des contrats d'au moins cinq ans (sept si le bailleur est une personne morale), une actualisation du loyer selon l'IRAV, et un régime d'expulsion beaucoup plus protecteur pour le locataire.

La location de temporada, elle, ne nécessite aucune licence touristique, permet de fixer librement la durée et le loyer, et échappe à la plupart des restrictions introduites par la Ley de Vivienda de 2023 dans les zones de marché tendu. C'est précisément pour cette raison que son usage a explosé ces deux dernières années, comme alternative à la fois à la location touristique réglementée et au bail classique.

Pourquoi son usage a-t-il augmenté, et quels sont les risques ?

La croissance de la location de temporada n'est passée inaperçue ni des tribunaux ni des administrations. Plusieurs juridictions espagnoles ont requalifié en baux d'habitation classiques des contrats de temporada qui, dans les faits, dissimulaient une résidence permanente du locataire sans cause temporelle réelle. La conséquence pour le propriétaire est sévère : il perd la liberté contractuelle convenue sur la durée et le loyer, et se voit appliquer le régime protecteur de la LAU, y compris la prorogation obligatoire.

Par ailleurs, certaines mairies de la Comunitat Valenciana inspectent déjà les annonces de location de temporada pour détecter une publicité déguisée de logements touristiques sans licence, ce qui peut entraîner des sanctions administratives indépendantes du litige civil avec le locataire.

Durée, dépôt de garantie et garanties habituelles

Bien qu'il n'existe pas de minimum légal, les contrats de temporada sont généralement conclus pour des périodes de 32 jours à 11 mois (en évitant l'année complète, qui peut renforcer le soupçon de fraude à la loi). Le dépôt de garantie légal obligatoire est d'un mois de loyer, déposé selon la réglementation régionale correspondante ; il est courant d'exiger des garanties supplémentaires (caution bancaire, dépôt additionnel ou assurance loyers impayés), le régime protecteur du bail classique ne s'appliquant pas ici.

Fiscalité pour le propriétaire non-résident

Pour le propriétaire étranger non-résident fiscal en Espagne, les revenus de la location de temporada sont imposés comme tout revenu locatif : via le Modelo 210 de l'IRNR, avec déclaration trimestrielle. Les résidents de l'UE, de Norvège et d'Islande peuvent déduire les frais liés à la location ; les résidents hors Espace économique européen sont imposés sur le revenu brut, sans déduction possible, au taux général de 24 %.

Recommandations pour le propriétaire étranger

Avant d'opter pour cette formule, il est conseillé de rédiger le contrat avec l'aide d'un avocat qui documente explicitement la cause de temporalité du locataire (contrat de travail temporaire, inscription universitaire, traitement médical, etc.), d'éviter des durées suspicieusement longues, et de vérifier la réglementation municipale spécifique, certaines communes de la Costa Blanca ayant commencé à encadrer également cette modalité pour éviter qu'elle ne serve d'échappatoire à la réglementation touristique. Un conseil juridique préalable évite qu'une formule pensée pour offrir de la flexibilité ne devienne une source de litiges.