Justificante del origen de fondos en España: qué piden notarios y bancos al comprador extranjero en 2026

­Comprar una vivienda en España como extranjero implica mucho más que firmar unas arras y acudir a la notaría el día de la escritura. Desde hace años, y con especial intensidad en 2025 y 2026, notarios, bancos, registradores y agencias inmobiliarias están obligados por ley a comprobar de dónde procede el dinero con el que se paga la compra. Para compradores del Este de Europa —especialmente de Rusia, Ucrania, Bielorrusia o países con controles de capital más estrictos— este trámite, conocido como "justificante del origen de fondos", se ha convertido en uno de los pasos que más dudas y retrasos genera. Esta guía explica qué se exige, quién lo pide y cómo prepararlo sin sorpresas.

Por qué existe este control: la Ley de prevención del blanqueo de capitales

España aplica la Ley 10/2010 de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo, que traspone directivas europeas (AMLD) y que obliga a un listado amplio de profesionales —llamados "sujetos obligados"— a identificar a sus clientes y verificar el origen lícito del dinero que manejan. Entre estos sujetos obligados están los notarios, los bancos, los registradores de la propiedad, los abogados y gestores que intervienen en operaciones inmobiliarias, y las propias agencias inmobiliarias. No es una sospecha personal hacia el comprador: es una obligación legal que estos profesionales deben cumplir en toda operación, y su incumplimiento conlleva sanciones severas para ellos, por lo que ninguno se la va a saltar.

Quién pide el justificante y en qué momento

El primer filtro suele llegar en el banco, al intentar abrir una cuenta como no residente o al transferir fondos desde el extranjero: el banco solicitará el origen del dinero antes de aceptar la transferencia o de operar con normalidad la cuenta. El segundo filtro llega en la notaría: el notario tiene la obligación de identificar el medio de pago y, si el importe es relevante, de solicitar documentación que acredite la procedencia de los fondos antes de autorizar la escritura. La agencia inmobiliaria, si gestiona el cobro de la señal (arras), también puede pedir esta documentación desde el primer contacto serio con el comprador.

Qué documentos se suelen exigir

La documentación varía según el origen concreto del dinero, pero los supuestos más habituales para compradores extranjeros son los siguientes. Si el dinero procede de ahorros o de la venta de un inmueble previo en el país de origen, se pide el contrato de compraventa de esa propiedad, los movimientos bancarios que reflejen el ingreso y, en ocasiones, una declaración fiscal que respalde esos ingresos a lo largo del tiempo. Si procede de una herencia, se solicita el certificado de defunción, el documento de aceptación de herencia y el justificante del reparto. Si procede de rendimientos de un negocio o de dividendos, se piden las cuentas anuales de la empresa, el acta de reparto de beneficios y los extractos bancarios correspondientes. Si el dinero es un préstamo o una donación de un familiar, hace falta el contrato de préstamo o el documento de donación, junto con la trazabilidad bancaria de ese familiar. En todos los casos, los documentos redactados en ruso, ucraniano u otro idioma distinto del español deben presentarse con su correspondiente traducción jurada y, con frecuencia, apostillados, tal y como se explica en la guía sobre la Apostilla de La Haya para compradores extranjeros.

Límites al pago en efectivo

Conviene recordar que en España está prohibido el pago en efectivo de operaciones en las que alguna de las partes actúe como empresario o profesional a partir de 1.000 euros si el pagador es residente fiscal en España, y de 10.000 euros si el pagador es una persona física no residente. En la práctica, esto significa que casi ninguna compraventa de vivienda puede pagarse en metálico: los pagos deben canalizarse por transferencia bancaria, lo que además facilita —y en cierto modo protege al comprador— la trazabilidad exigida por la normativa antiblanqueo.

Errores frecuentes que retrasan la firma

El error más común es intentar transferir el importe de la compra a última hora, sin margen para que el banco revise y, si lo considera necesario, bloquee temporalmente la operación mientras pide explicaciones. Otro error habitual es enviar el dinero desde una cuenta de un tercero (un familiar o un socio) sin preparar de antemano la documentación que justifique esa relación y el motivo de la transferencia, lo que puede hacer saltar alertas automáticas en el banco receptor. También es frecuente subestimar el tiempo que lleva obtener, traducir y apostillar documentos bancarios o societarios en el país de origen, un proceso que puede tardar varias semanas.

Recomendaciones prácticas

Lo más eficaz es reunir la documentación del origen de fondos desde el primer momento en que se decide comprar, no cuando ya hay una fecha de firma fijada. Conviene trabajar con un gestor o abogado especializado en compradores extranjeros que conozca los formatos que aceptan notarios y bancos españoles, y mantener siempre los fondos en cuentas propias y con movimientos claros, evitando transferencias fragmentadas entre distintas cuentas o países que puedan parecer diseñadas para dificultar el rastreo. Cuanto más ordenada y anticipada esté esta documentación, más rápida y tranquila será la firma ante notario.