IVA en el alquiler turístico de vivienda en España: cuándo se aplica y cuándo está exento (guía 2026)

Muchos propietarios extranjeros que alquilan su vivienda por temporadas cortas en Airbnb o Booking dan por hecho que el alquiler turístico funciona igual que el alquiler tradicional a efectos de IVA. No es así.

Comprar una vivienda en la Comunitat Valenciana o en Alicante para alquilarla a turistas es una de las estrategias de inversión más habituales entre compradores del Este de Europa. Sin embargo, uno de los aspectos que más confusión genera —y que rara vez explican los portales de anuncios— es el tratamiento del IVA. A diferencia de lo que mucha gente cree, tener una licencia de vivienda turística no significa automáticamente que haya que repercutir IVA en las noches alquiladas.

La regla general: el alquiler de vivienda está exento de IVA

El artículo 20.Uno.23º de la Ley 37/1992 del IVA establece que el arrendamiento de edificios destinados a vivienda está exento de este impuesto, y esta exención se aplica también al alquiler turístico o vacacional siempre que el propietario se limite a ceder el uso de la vivienda, sin prestar servicios propios de la industria hotelera. Es decir: alquilar un apartamento en Denia o en Torrevieja por una semana a una familia extranjera es, en principio, una operación exenta de IVA, igual que lo sería un alquiler de larga temporada.

Cuándo el alquiler turístico deja de estar exento

La exención desaparece cuando el propietario (o la empresa que gestiona el alquiler en su nombre) ofrece servicios complementarios propios del sector hotelero durante la estancia del huésped. Hacienda considera que existe un servicio de hospedaje, sujeto a IVA, cuando se dan circunstancias como: limpieza del interior del apartamento durante la estancia (no solo a la entrada y salida del huésped), cambio periódico de ropa de cama y toallas durante la estancia, servicio de recepción y atención al cliente similar al de un hotel, puesta a disposición de desayuno u otros servicios de restauración, o custodia de equipaje y otros servicios accesorios de hostelería.

Si se cumple alguna de estas condiciones, el alquiler pasa a tributar al tipo reducido del 10% de IVA, como un servicio de hospedaje, y el propietario debe darse de alta como sujeto pasivo del impuesto.

Qué implica estar sujeto a IVA

Si su modelo de gestión incluye servicios hoteleros, entre las obligaciones que asume están: darse de alta en el censo de empresarios mediante el modelo 036 o 037, repercutir el 10% de IVA en el precio o en la factura al huésped, presentar el modelo 303 de autoliquidación trimestral y el resumen anual (modelo 390), y conservar las facturas de los gastos del inmueble para poder deducir el IVA soportado (mobiliario, reformas, servicios de limpieza contratados a terceros, comisiones de gestión).

Esta última parte no es menor: si usted reforma la vivienda o la amuebla por completo antes de empezar a alquilarla con servicios hoteleros, puede deducirse el IVA de esas facturas, algo que no es posible si el alquiler está exento.

La licencia turística y el IVA son cosas distintas

Es habitual confundir la licencia de vivienda de uso turístico (el registro DATATUR en la Comunitat Valenciana) con la obligación de repercutir IVA. Son dos cuestiones independientes: la licencia es un requisito urbanístico y turístico autonómico que habilita legalmente el alquiler por días, mientras que el IVA depende exclusivamente de si se prestan o no servicios de tipo hotelero. Se puede tener la licencia turística en regla y seguir estando exento de IVA si no se ofrecen esos servicios adicionales; y, al revés, no disponer de licencia no exime de las obligaciones fiscales si Hacienda entiende que la actividad es asimilable a la hostelera.

El riesgo de la recalificación por parte de Hacienda

Muchos propietarios extranjeros subcontratan la limpieza y la gestión de llaves a una empresa local sin darse cuenta de que la forma en que se redacta el anuncio en Airbnb o Booking puede tener consecuencias fiscales. Si el anuncio promete expresamente “servicio de limpieza diario”, “recepción 24 horas” o “desayuno incluido”, Hacienda puede considerar que se trata de un servicio hotelero aunque el propietario no lo perciba así, con el riesgo de una regularización con recargos e intereses de demora.

Recomendación práctica

Antes de decidir el modelo de gestión de su alquiler turístico —autogestión básica, gestora local sin servicios hoteleros o empresa de hospedaje con servicios completos—, conviene revisar con un asesor fiscal en España cuál conviene más en su caso concreto, ya que en ocasiones quedar sujeto a IVA (y poder deducir el IVA de reformas y mobiliario) puede compensar frente a la exención, especialmente en compras de vivienda a reformar antes de alquilar.

Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento de un fiscalista o gestoría con su caso particular.