Gastos de la hipoteca en España en 2026: quién paga qué según la Ley 5/2019 (guía para compradores extranjeros)

Si estás pensando en financiar la compra de tu vivienda en la Comunitat Valenciana o Alicante con una hipoteca española, es fundamental que sepas quién paga cada gasto antes de firmar. Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI), el reparto de costes cambió radicalmente respecto al sistema anterior, y muchos compradores extranjeros siguen sin tener esta información clara cuando negocian su hipoteca.

Qué cambió con la Ley 5/2019

Antes de junio de 2019, era habitual que el banco trasladara al cliente la práctica totalidad de los gastos de formalización de la hipoteca: notaría, registro de la propiedad, gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). La Ley 5/2019 invirtió esta lógica para proteger al consumidor: ahora es el banco quien asume la mayor parte de estos costes por ley, de forma imperativa e irrenunciable.

Gastos que paga el banco

Desde 2019, la entidad financiera debe hacerse cargo de:

• El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que en la Comunitat Valenciana puede suponer entre el 1,5% y el 2% del importe de responsabilidad hipotecaria. Es, con diferencia, la partida más importante.
• Los aranceles de notaría correspondientes a la escritura de préstamo hipotecario (la matriz).
• Los aranceles de inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
• Los honorarios de la gestoría que tramita la escritura ante notario, registro y hacienda.

Gastos que sigue pagando el comprador

No todo corre a cargo del banco. El comprador extranjero debe seguir presupuestando:

• La tasación oficial de la vivienda, obligatoria para que el banco conceda el préstamo. Suele costar entre 250 y 600 euros según el tipo de inmueble.
• Su propia copia de la escritura notarial, si decide solicitarla (el banco solo cubre la matriz).
• La comisión de apertura del préstamo, si el banco la aplica (no todas las entidades la cobran ya).
• Los seguros vinculados que el banco exija o recomiende, como el seguro de hogar o el seguro de vida, cuyo coste no forma parte de los gastos de formalización regulados por la ley.

Qué significa esto en la práctica para un comprador del Este de Europa

Para un inversor ruso, polaco, ucraniano o rumano que compra en Alicante o Valencia, esta ley reduce de forma notable el coste inicial de financiarse con hipoteca española frente al sistema anterior a 2019. En una hipoteca de 200.000 euros, el AJD que antes asumía el cliente podía superar los 3.000-4.000 euros; hoy ese importe lo paga el banco.

Sin embargo, conviene tener en cuenta varios matices:

1. La ley no obliga al banco a conceder la hipoteca ni a ofrecer las mismas condiciones a un no residente que a un residente. Los bancos suelen exigir un mayor porcentaje de entrada (habitualmente entre el 30% y el 40% del valor de tasación para no residentes, frente al 20% para residentes) y tipos de interés algo superiores.
2. El banco puede repercutir indirectamente parte de estos costes vía comisiones o condiciones del préstamo, por lo que conviene comparar la Tasa Anual Equivalente (TAE) entre varias ofertas, no solo el tipo de interés nominal.
3. La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) son documentos obligatorios que el banco debe entregar con al menos diez días de antelación a la firma, y que detallan con exactitud qué gastos corresponden a cada parte. Es muy recomendable que un abogado independiente revise estos documentos antes de la cita notarial de transparencia obligatoria.
4. Esta cita ante notario, previa a la firma de la hipoteca, es gratuita para el cliente y sirve para verificar que ha comprendido las condiciones del préstamo; no debe confundirse con un trámite opcional.

Recomendaciones prácticas antes de firmar

Antes de comprometerte con una entidad bancaria española, pide a tu asesor que compare al menos tres ofertas con su TAE completa, confirma por escrito qué gastos asume el banco y cuáles corresponden a ti, y reserva un margen adicional del 10-12% sobre el precio de compra para tasación, gastos notariales de tu copia, impuestos de la compraventa (ITP o IVA según el tipo de vivienda) y otros costes no cubiertos por la ley.

Conocer de antemano este reparto de gastos te permite negociar con más seguridad y evitar sorpresas económicas en el proceso de compra de tu vivienda en España.