Двойное налогообложение для российских покупателей недвижимости в Испании: что изменилось в 2023 году и как это влияет на аренду и продажу вашего жилья

Если вы гражданин России и уже владеете, или планируете приобрести, недвижимость в Комунидад Валенсиана или провинции Аликанте, вы наверняка слышали о Соглашении об избежании двойного налогообложения (СИДН) между Испанией и Россией. Это соглашение, подписанное в 1998 году, было создано именно для того, чтобы один и тот же доход, например арендная плата за вашу квартиру или прибыль от её продажи, не облагался налогом дважды: один раз в Испании и второй раз в России. Однако с 2023 года ситуация существенно изменилась, и российским собственникам стоит понимать, что это значит на практике.

Что такое СИДН и зачем оно нужно

СИДН — это двустороннее соглашение, которое распределяет право налогообложения между двумя странами и предусматривает механизмы, как правило, освобождение от налога или налоговый зачёт (кредит), чтобы налогоплательщик не платил налог дважды с одного и того же дохода. В случае недвижимости, расположенной в Испании, испано-российское соглашение признаёт за Испанией как страной местонахождения имущества право облагать налогом как доход от аренды, так и прирост капитала при продаже. Предусмотренный механизм заключался в том, что при декларировании этого же дохода в России собственник мог зачесть, в виде налогового кредита, налог, уже уплаченный в Испании, тем самым избегая двойного налогообложения.

Что изменилось в августе 2023 года

8 августа 2023 года правительство России опубликовало Указ Президента № 585, который в одностороннем порядке приостановил действие ряда ключевых положений налоговых соглашений с 38 странами, отнесёнными Москвой к категории недружественных, включая Испанию. Эта приостановка не расторгает само соглашение, оно формально продолжает действовать, и Испания со своей стороны его не денонсировала, но фактически лишает применения, с российской стороны, часть механизмов, которые снижали ставки удержания и, что особенно важно, облегчали признание налогового кредита по налогам, уплаченным за рубежом, в отношении ряда доходов, включая доходы от недвижимости.

Что это значит для российского собственника недвижимости в Испании

С испанской стороны ничего не меняется: если вы являетесь налоговым нерезидентом Испании, вы продолжаете платить налог на доходы нерезидентов (IRNR) в обычном порядке. С дохода от аренды для нерезидентов вне ЕС/ЕЭЗ применяется общая ставка 24% с валового дохода, без права вычета расходов, в отличие от резидентов ЕС/ЕЭЗ, уплачиваемая ежеквартально по форме Modelo 210. При продаже недвижимости покупатель обязан удержать 3% от цены в качестве авансового платежа по налогу на прирост капитала продавца-нерезидента, который облагается по общей ставке 19%.

Существенное изменение произошло именно с российской стороны: если вы являетесь налоговым резидентом России и декларируете там эти же доходы, от аренды или от продажи, налоговый кредит, который раньше позволял зачесть уже уплаченный в Испании налог, с 2023 года может применяться налоговыми органами России не автоматически, что на практике создаёт реальный риск уплаты налога с одного и того же дохода в обеих странах.

Что можно сделать для защиты своих интересов

Хотя этот вопрос не может быть решён испанской стороной, он зависит от российского законодательства и административной практики, со стороны Испании можно предпринять ряд мер предосторожности:

• Всегда сохраняйте подтверждающие документы об уплаченных в Испании налогах: заверенные копии деклараций Modelo 210 с номером NRC, а при необходимости, справку о налоговом резидентстве или об уплаченных налогах, выданную испанской налоговой службой (Agencia Tributaria).
• Ведите упорядоченный учёт доходов от аренды и расходов, связанных с продажей, нотариус, реестр, муниципальный налог на прирост стоимости земли (plusvalía municipal), гонорары специалистов, эта документация может пригодиться как для декларации в Испании, так и для последующих действий в России.
• Проконсультируйтесь с налоговым консультантом, знакомым с актуальной ситуацией в обеих странах. Российское законодательство о приостановленных соглашениях менялось с 2023 года и может продолжать меняться, поэтому конкретную ситуацию необходимо рассматривать индивидуально, с учётом актуальной информации на момент подачи декларации.

Данная статья носит исключительно информационный характер общего характера и не является индивидуальной налоговой консультацией. Международное налогообложение зависит от индивидуальных обстоятельств, налоговое резидентство, вид дохода, дата операций, и от законодательства, которое может меняться; мы рекомендуем всегда обсуждать вашу конкретную ситуацию с квалифицированным налоговым консультантом в Испании и, при необходимости, в России, прежде чем принимать решения.

В Valencia Rusa мы помогаем покупателям и инвесторам из стран Восточной Европы разобраться в правовых и налоговых аспектах покупки, аренды и продажи недвижимости в Комунидад Валенсиана и Аликанте. Если у вас есть вопросы по вашей конкретной ситуации, свяжитесь с нашей командой.