Doble imposición para compradores rusos en España: qué cambió en 2023 y cómo afecta al alquiler y la venta de tu vivienda

Si eres ciudadano ruso y tienes, o estás pensando en comprar, una vivienda en la Comunitat Valenciana o Alicante, es probable que hayas oído hablar del Convenio de Doble Imposición (CDI) entre España y Rusia. Este convenio, firmado en 1998, se creó precisamente para evitar que una misma renta, el alquiler de tu piso, por ejemplo, o la ganancia al venderlo, tribute dos veces: una en España y otra en Rusia. Sin embargo, desde 2023 la situación ha cambiado de forma relevante para los propietarios rusos, y conviene entender qué implica exactamente.

¿Qué es un Convenio de Doble Imposición y para qué sirve?

Un CDI es un tratado bilateral que reparte la potestad de gravar entre dos países y establece mecanismos, normalmente la exención o el crédito fiscal, para que el contribuyente no pague impuestos por partida doble sobre la misma renta. En el caso de un inmueble situado en España, el convenio España-Rusia reconoce que España, como país donde está el bien, tiene derecho a gravar tanto el alquiler como la ganancia patrimonial obtenida en la venta. El mecanismo previsto era que, al declarar esa misma renta en Rusia, el propietario pudiera deducirse, mediante crédito fiscal, el impuesto ya pagado en España, evitando así la doble tributación.

¿Qué cambió en agosto de 2023?

El 8 de agosto de 2023, el Gobierno ruso publicó el Decreto Presidencial n.º 585, que suspendió de forma unilateral varias disposiciones clave de sus convenios fiscales con 38 países considerados no amistosos por Moscú, entre ellos España. La suspensión no rompe el convenio, sigue formalmente en vigor y España no lo ha denunciado por su parte, pero deja sin aplicación práctica, desde el lado ruso, algunos de los mecanismos que reducían tipos de retención y, sobre todo, que facilitaban el reconocimiento del crédito fiscal por impuestos pagados en el extranjero para determinadas rentas, incluidas las derivadas de inmuebles.

¿Qué significa esto para un propietario ruso con vivienda en España?

En el lado español, nada cambia: si eres no residente fiscal en España, sigues tributando por el IRNR de la forma habitual. Por el alquiler, el tipo general para no residentes de fuera de la UE/EEE es del 24% sobre el ingreso bruto, sin poder deducir gastos, a diferencia de los residentes en la UE/EEE, mediante autoliquidaciones trimestrales con el Modelo 210. Por la venta del inmueble, el comprador debe retener un 3% del precio como pago a cuenta del impuesto sobre la ganancia patrimonial del vendedor no residente, que tributa al tipo general del 19%.

El cambio relevante está en el lado ruso: si eres residente fiscal en Rusia y allí declaras también esas rentas, alquiler o ganancia patrimonial, el crédito fiscal que antes permitía descontar lo ya pagado en España puede no estar siendo aplicado de forma automática por la autoridad fiscal rusa desde 2023, lo que en la práctica puede traducirse en un riesgo real de pagar impuestos por la misma renta en ambos países.

Qué puedes hacer para protegerte

Aunque este no es un problema que España pueda resolver por ti, depende de la normativa y la práctica administrativa rusa, sí puedes tomar algunas precauciones desde el lado español:

• Conserva siempre los justificantes de todo impuesto pagado en España: copias selladas o con NRC de los Modelos 210, y si lo necesitas, un certificado de residencia fiscal o de impuestos pagados emitido por la Agencia Tributaria española.
• Lleva una contabilidad ordenada de los ingresos por alquiler y de los gastos asociados a la venta, notaría, registro, plusvalía municipal, honorarios, documentación que puede ser relevante tanto para tu declaración en España como en cualquier gestión posterior en Rusia.
• Consulta con un asesor fiscal que conozca la situación actual en ambos países. La normativa rusa sobre convenios suspendidos ha ido evolucionando desde 2023 y puede seguir haciéndolo, por lo que la situación concreta debe revisarse caso por caso y con información actualizada en el momento de declarar.

Este artículo tiene carácter informativo general y no constituye asesoramiento fiscal personalizado. La fiscalidad internacional depende de circunstancias individuales, residencia fiscal, tipo de renta, fecha de las operaciones, y de normativa que puede cambiar; recomendamos siempre contrastar tu caso concreto con un asesor fiscal cualificado en España y, si procede, en Rusia antes de tomar decisiones.

En Valencia Rusa ayudamos a compradores e inversores del Este de Europa a entender el marco legal y fiscal de comprar, alquilar o vender un inmueble en la Comunitat Valenciana y Alicante. Si tienes dudas sobre tu situación concreta, contacta con nuestro equipo.