Certificat de performance énergétique en Espagne : ce que doit savoir l'acheteur étranger en 2026

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Qu'est-ce que le certificat de performance énergétique ?

Le certificat de performance énergétique (CEE, ou Certificado de Eficiencia Energética en espagnol) est un document officiel qui évalue la consommation d'énergie d'un logement et lui attribue une note allant de A (performance maximale) à G (performance minimale). En Espagne, ce certificat est obligatoire depuis 2013 pour toute vente ou location d'un bien immobilier, et sa réglementation actuelle est fixée par le Décret royal 390/2021.

Pour un acheteur étranger —notamment ceux originaires d'Europe de l'Est, où les normes d'isolation et de chauffage sont souvent différentes— ce certificat est un outil essentiel pour anticiper le coût réel du chauffage et de la climatisation du logement, ainsi que les éventuels travaux de rénovation à prévoir.

Pourquoi est-il obligatoire et qui doit le fournir ?

Le vendeur est tenu de mettre le CEE à disposition de l'acheteur avant la signature de tout contrat d'arras (compromis) ou de réservation, et la note énergétique doit apparaître dans toutes les annonces de vente ou de location, que ce soit sur les portails immobiliers ou par l'agence elle-même. Ne pas afficher cette information dans la publicité, ou ne pas la remettre à l'acheteur, peut entraîner des sanctions financières pour le propriétaire ou l'agence, pouvant aller de quelques centaines à plusieurs milliers d'euros dans la Comunitat Valenciana selon la gravité de l'infraction.

Certaines exceptions existent : les bâtiments isolés de moins de 50 m² de surface utile, les constructions utilisées moins de quatre mois par an, les bâtiments ou monuments officiellement protégés pour leur valeur architecturale ou historique, et les biens vendus en vue d'une rénovation complète ou d'une démolition.

Qui délivre le certificat et combien coûte-t-il ?

Le CEE doit être établi par un technicien certificateur qualifié (architecte, architecte technique ou ingénieur habilité) qui se rend sur place pour mesurer la surface du bien, évaluer l'isolation, les menuiseries extérieures, le système de chauffage ou de climatisation et l'orientation, entre autres critères. Le coût habituel pour un appartement ou une maison individuelle dans la Comunitat Valenciana se situe, à titre indicatif, entre 60 et 150 euros, selon la taille et la complexité du bien.

Une fois établi, le certificat doit être enregistré auprès de l'organisme compétent de la communauté autonome —dans le cas de la Comunitat Valenciana, l'IVACE (Instituto Valenciano de Competitividad Empresarial)— et il reste valable dix ans, sauf en cas de travaux modifiant substantiellement la performance énergétique du logement.

Comment interpréter la note (de A à G) ?

La note A correspond aux logements les plus performants, généralement de construction récente et dotés d'une isolation thermique avancée, tandis que les notes F et G sont fréquentes dans les bâtiments anciens des centres historiques de villes comme Cullera, Alicante ou Valence, construits avant l'existence de normes d'isolation thermique. Une note basse ne signifie pas nécessairement un problème structurel, mais elle doit être prise en compte dans le budget réel de l'achat, travaux de rénovation éventuels compris.

Ce que doit vérifier un acheteur étranger avant de signer

Avant de signer le contrat d'arras ou l'acte notarié, un acheteur étranger devrait toujours demander une copie du CEE enregistré et vérifier trois points : que la note énergétique correspond à celle indiquée dans l'annonce, que le certificat est bien enregistré auprès de l'organisme régional (un simple rapport technique non enregistré ne suffit pas), et que sa date d'émission ne dépasse pas dix ans.

Une note basse n'est pas nécessairement un motif pour renoncer à un bien, mais elle peut servir d'argument de négociation sur le prix ou permettre de budgétiser de futurs travaux : changement des fenêtres, isolation de la façade, installation d'une aérothermie ou de panneaux solaires.

Impact sur la revente et la location saisonnière

Pour les investisseurs qui envisagent de louer leur bien en location saisonnière, une bonne note énergétique est de plus en plus appréciée des voyageurs et peut faciliter l'obtention de certains labels ou licences de qualité. Pour une future revente, un CEE favorable —ou un logement rénové dont la note s'est améliorée— peut devenir un argument commercial supplémentaire face à d'autres acheteurs étrangers comparant plusieurs biens sur la Costa Blanca et en Comunitat Valenciana.

Chez Valencia Rusa, nous accompagnons les acheteurs d'Europe de l'Est tout au long du processus, y compris pour la vérification de la documentation énergétique et juridique de chaque bien, afin que la décision d'achat soit prise en toute connaissance de cause.