Cédula de Habitabilidad en la Comunitat Valenciana: qué es y qué debe exigir el comprador extranjero en 2026

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¿Qué es la cédula de habitabilidad?

La cédula de habitabilidad —en la Comunitat Valenciana también llamada licencia de primera o segunda ocupación— es el documento administrativo que certifica que una vivienda cumple las condiciones mínimas de superficie, salubridad, higiene y solidez para ser habitada. La expide el ayuntamiento del municipio donde se encuentra el inmueble, y sin ella no es posible contratar legalmente los suministros de agua, luz y gas a nombre del nuevo propietario.

Para el comprador extranjero que llega de Europa del Este, Francia o cualquier otro país donde no existe esta figura administrativa, conviene entender desde el principio que en España este trámite es independiente de la escritura de compraventa: se puede firmar ante notario una vivienda que no tenga cédula vigente, y descubrir después que no se puede dar de alta la luz o el agua a tu nombre.

Primera ocupación vs. segunda ocupación

La licencia de primera ocupación se solicita cuando una vivienda es de obra nueva, recién terminada por el promotor. Certifica que la construcción se ajusta al proyecto aprobado y a la normativa urbanística vigente, y es un requisito imprescindible antes de la entrega de llaves.

La cédula de habitabilidad de segunda ocupación (o su renovación) aplica a viviendas ya existentes, cuando el certificado anterior ha caducado o nunca se solicitó. Es la situación más habitual cuando un comprador extranjero adquiere una vivienda de segunda mano en Cullera, Alicante o cualquier otro municipio de la Costa Valenciana.

Validez: 10 años en toda la Comunitat Valenciana

En la Comunitat Valenciana, tanto la licencia de primera ocupación como la cédula de segunda ocupación tienen una validez de 10 años desde su expedición. Pasado ese plazo, el propietario debe renovarla mediante una declaración responsable presentada ante el ayuntamiento, un trámite que en muchos municipios se resuelve con relativa rapidez si la vivienda no ha sufrido reformas estructurales ni cambios de uso.

Desde febrero de 2025 la normativa autonómica ha simplificado y unificado varios criterios sobre licencias de edificación, por lo que conviene siempre verificar la situación concreta del inmueble con el ayuntamiento o con un gestor local antes de comprar, ya que los plazos y requisitos pueden variar ligeramente entre municipios.

Qué debe exigir el comprador extranjero antes de firmar

Antes de firmar el contrato de arras, el comprador debería pedir al vendedor o a la agencia:

— Copia de la cédula de habitabilidad o licencia de ocupación vigente, con su fecha de expedición y caducidad.
— Confirmación de que la vivienda no tiene ampliaciones o reformas no declaradas que puedan invalidar el certificado.
— En caso de caducidad próxima o vencida, un compromiso por escrito de quién asume el trámite y el coste de la renovación: comprador o vendedor.
— El certificado de eficiencia energética, que es un documento distinto pero que suele solicitarse en el mismo proceso.

Riesgos de comprar sin cédula vigente

Comprar una vivienda sin cédula de habitabilidad en regla no impide la firma de la escritura, pero sí puede generar problemas serios después: imposibilidad de dar de alta los suministros a tu nombre, dificultades para obtener una hipoteca (muchos bancos la exigen dentro de la tasación), y complicaciones si en el futuro quieres vender o alquilar la propiedad, especialmente para alquiler turístico, donde este documento suele ser obligatorio.

En viviendas antiguas sin cédula nunca solicitada, el trámite de regularización puede alargarse si el ayuntamiento detecta construcciones no legalizadas, como ampliaciones, porches cerrados o piscinas sin licencia. Por eso es recomendable pedir siempre este documento antes de comprometer la señal.

Cómo comprobarlo antes de firmar

El comprador o su gestor pueden solicitar información sobre la situación urbanística de la vivienda directamente en el ayuntamiento, o pedir al notario que lo verifique como parte de la documentación previa a la firma. En Valencia Rusa acompañamos a nuestros clientes del Este de Europa y francófonos en cada paso de esta comprobación, para que la ilusión de comprar una vivienda en la Costa Valenciana no se convierta en un problema administrativo después de la firma.