Alquiler de temporada en España: qué es y qué debe saber el propietario extranjero en 2026
Entre el alquiler turístico con licencia y el alquiler de vivienda habitual regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) existe una tercera figura que cada vez utilizan más propietarios en la Comunitat Valenciana y Alicante: el alquiler de temporada. Para el propietario extranjero que busca rentabilizar su vivienda sin tramitar una licencia turística ni asumir las limitaciones del arrendamiento habitual, entender bien esta figura —y sus riesgos— es fundamental antes de firmar el primer contrato.
El artículo 3.2 de la LAU regula los llamados "arrendamientos para uso distinto del de vivienda", categoría en la que se encuadra el alquiler de temporada. A diferencia del arrendamiento de vivienda habitual, aquí el inquilino no fija su residencia permanente en el inmueble, sino que lo ocupa por un motivo temporal y justificado: un desplazamiento laboral, unos estudios, una estancia médica o, simplemente, unas vacaciones prolongadas. La ley no exige una duración mínima ni máxima, aunque en la práctica suele oscilar entre uno y once meses.
La clave legal está en la causa de la temporalidad: debe existir un motivo real y demostrable de que el inquilino no va a convertir la vivienda en su residencia habitual. Si esa causa no existe o no puede probarse, el contrato corre el riesgo de ser recalificado.
El alquiler turístico exige licencia municipal o autonómica (DATATUR en la Comunitat Valenciana), publicidad en plataformas específicas y, en muchos municipios, límites de plazas o incluso moratorias. El alquiler habitual, regulado por el artículo 2 de la LAU, obliga a contratos de al menos cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), actualización de renta según el IRAV y un régimen de desahucio mucho más garantista para el inquilino.
El alquiler de temporada, en cambio, no exige licencia turística, permite pactar libremente la duración y la renta, y queda fuera de la mayoría de las limitaciones introducidas por la Ley de Vivienda de 2023 en las zonas de mercado tensionado. Precisamente por eso, su uso se ha disparado en los últimos dos años como alternativa tanto al alquiler turístico regulado como al habitual.
El crecimiento del alquiler de temporada no ha pasado desapercibido para los tribunales ni para las administraciones. Varios juzgados españoles han recalificado como arrendamientos de vivienda habitual contratos de temporada que, en la práctica, encubrían una residencia permanente del inquilino sin causa temporal real. La consecuencia para el propietario es severa: pierde la libertad pactada sobre duración y renta, y pasa a aplicársele el régimen protector de la LAU, incluida la prórroga obligatoria.
Además, algunos ayuntamientos de la Comunitat Valenciana ya inspeccionan anuncios de alquiler de temporada para detectar publicidad encubierta de plazas turísticas sin licencia, lo que puede acarrear sanciones administrativas independientes del conflicto civil con el inquilino.
Aunque no existe un mínimo legal, los contratos de temporada suelen pactarse por periodos de 32 días a 11 meses (evitando el año completo, que puede reforzar la sospecha de fraude de ley). La fianza legal obligatoria es de un mes de renta, depositada según la normativa autonómica correspondiente, y es habitual exigir garantías adicionales (aval bancario, depósito extra o seguro de impago) al no aplicarse el régimen protector de la LAU habitual.
Para el propietario extranjero no residente fiscal en España, los rendimientos del alquiler de temporada tributan igual que cualquier alquiler: mediante el Modelo 210 del IRNR, con declaración trimestral. Los residentes en la UE, Noruega e Islandia pueden deducir los gastos vinculados al alquiler; los residentes fuera del Espacio Económico Europeo tributan sobre el ingreso íntegro, sin deducciones, al tipo general del 24%.
Antes de optar por esta fórmula, conviene redactar el contrato con ayuda de un abogado que documente expresamente la causa de temporalidad del inquilino (contrato laboral temporal, matrícula universitaria, tratamiento médico, etc.), evitar duraciones sospechosamente largas, y comprobar la normativa municipal específica, ya que algunos ayuntamientos de la Costa Blanca han empezado a regular también esta modalidad para evitar que se use como vía de escape del alquiler turístico. Un asesoramiento previo evita que una fórmula pensada para dar flexibilidad se convierta en una fuente de litigios.
Me llamo Carlos Gosalbez y soy gerente de la inmobiliaria Valencia Rusa desde 2006.
Con más de 20 años de experiencia en el sector inmobiliario y experto en la búsqueda de activos inmobiliarios para clientes extranjeros principalmente del Este y centro de Europa.
Especializado en la captación de activos inmobiliarios residenciales y comerciales de toda la zona de la Comunidad Valenciana y comerciales en toda España.
Je suis également disponible en français pour accompagner les acheteurs francophones dans leur projet immobilier sur la Costa Valenciana.
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