Налог на доходы нерезидентов (IRNR) и форма Modelo 210: практическое руководство для иностранных владельцев недвижимости в Испании в 2026 году

Покупка жилья на Коста-Бланке или в Комунидад Валенсиана не заканчивается подписанием документов у нотариуса. Если вы физическое лицо, не являющееся налоговым резидентом Испании, и владеете недвижимостью на своё имя, налоговая служба (Hacienda) обязывает вас ежегодно подавать декларацию — Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), через форму Modelo 210. Многие покупатели из Восточной Европы узнают об этой обязанности только после получения официального требования, поэтому разобраться в теме стоит с первого года владения.

Что такое IRNR и кого он касается

IRNR облагает доходы, полученные в Испании лицами, которые не являются налоговыми резидентами страны (то есть проводят в Испании менее 183 дней в году). Если у вас есть недвижимость в Аликанте, Валенсии или любом муниципалитете Комунидад Валенсиана и она не сдаётся в аренду, налоговая всё равно считает, что сам факт владения жильём создаёт "вменённый доход" (renta imputada). Этот вменённый доход облагается налогом, даже если дом пустует весь год.

Две разные ситуации: собственное использование и аренда

Жильё для собственного использования или пустующее. Вменённый годовой доход рассчитывается как 1,1% от кадастровой стоимости (если она пересматривалась за последние десять лет) или 2% в остальных случаях. К этой базе применяется соответствующая налоговая ставка.

Сдаваемое в аренду жильё. Доход от аренды декларируется ежеквартально. Здесь есть важное различие в зависимости от страны налогового резидентства владельца: резиденты Евросоюза, Исландии и Норвегии могут вычитать расходы, необходимые для получения арендного дохода (взносы на содержание дома, IBI, страховки, ремонт, амортизация), тогда как резиденты стран за пределами ЕС/ЕЭЗ — что чаще всего касается владельцев из России, Беларуси или Украины — платят налог с полной суммы дохода, без вычетов.

Ориентировочные налоговые ставки

Применяемые ставки зависят от налогового резидентства владельца и могут меняться ежегодно в рамках государственного бюджета Испании, поэтому точные проценты всегда нужно уточнять у налогового консультанта перед подачей декларации. В целом резиденты ЕС/ЕЭЗ облагаются по более выгодной ставке, чем резиденты третьих стран. Эта разница делает налоговое планирование особенно важным для покупателей из таких стран, как Россия или Украина, которые не подпадают под режим ЕС/ЕЭЗ.

Сроки подачи декларации

Для вменённого дохода от собственного использования жилья форма Modelo 210 за календарный год подаётся в течение всего следующего года (например, вменённый доход за 2026 год декларируется в течение 2027 года). Для дохода от аренды декларация подаётся ежеквартально, в течение первых двадцати календарных дней апреля, июля, октября и января. Соблюдение этих сроков позволяет избежать автоматических пеней, которые налоговая служба применяет за просрочку подачи, даже без предварительного требования.

Что происходит, если декларация не подана

Отсутствие декларации не всегда обнаруживается сразу, однако Hacienda регулярно сверяет данные из кадастра, нотариальных актов и реестра собственности. Когда приходит официальное требование, взыскиваются налоги за все не задекларированные периоды вместе с пенями и процентами за просрочку, которые могут накапливаться за несколько лет, если недвижимость не декларировалась с момента покупки.

Практические рекомендации для иностранных покупателей

Рекомендуется открыть банковский счёт в Испании для оплаты налогов и коммунальных услуг, получить NIE до подписания сделки и с первого же года поручить ведение формы Modelo 210 профессиональной налоговой консультации (gestoría), особенно если недвижимость частично сдаётся в краткосрочную аренду туристам — в этом случае IRNR сочетается с другими региональными обязательствами. Сохранение всех чеков и счетов по расходам на жильё с момента покупки значительно упрощает декларирование, если в будущем вы решите сдавать недвижимость в аренду.

Заключение

IRNR и Modelo 210 — это часть реальной стоимости владения недвижимостью в Испании, а не формальность на бумаге. Понимание этих обязательств с самого начала помогает избежать неприятных сюрпризов и точно спланировать доходность инвестиции в Комунидад Валенсиана. Данная статья носит общий информационный характер; для вашей конкретной ситуации рекомендуем уточнить действующие ставки и сроки у налогового консультанта в Испании.

­