Удержание 3% и налог на прирост капитала при продаже недвижимости в Испании нерезидентом: гид 2026

­Продажа недвижимости в Испании собственником-нерезидентом связана с двумя налоговыми обязательствами, которые часто путают: удержание 3% от суммы сделки, которое обязан произвести покупатель, и налог на реальный прирост капитала, который продавец обязан задекларировать через форму Modelo 210. Понимание обоих механизмов помогает избежать неприятных сюрпризов и в ряде случаев вернуть излишне удержанные средства.

Что такое удержание 3%?

Когда нерезидент продаёт недвижимость в Испании, закон обязывает покупателя удержать 3% от цены продажи и перечислить эту сумму напрямую в налоговую службу от имени продавца через форму Modelo 211. Само по себе это удержание не является налогом — это авансовый платёж в счёт налога, который реально причитается с полученной прибыли. Покупатель обязан передать продавцу подтверждающий документ (копию формы Modelo 211), который необходим для следующих шагов.

Как рассчитывается прирост капитала

Прирост капитала рассчитывается как разница между стоимостью продажи (цена продажи минус расходы на продажу) и стоимостью приобретения (цена покупки плюс уплаченные в своё время налоги, нотариальные и регистрационные расходы, а также подтверждённые затраты на улучшения). К полученной прибыли применяется ставка 19% для резидентов ЕС, Исландии и Норвегии, и 24% для остальных нерезидентов. Именно здесь многим владельцам из Восточной Европы стоит быть внимательными: применимую ставку определяет гражданство и страна налогового резидентства, а не происхождение средств.

Форма Modelo 210: декларирование и возврат переплаты

В течение трёх месяцев с момента окончания срока, в который покупатель обязан перечислить удержанные средства (на практике — до четырёх месяцев с момента подписания сделки), продавец-нерезидент должен подать форму Modelo 210, задекларировав реальную прибыль (или убыток). Если удержанные 3% превышают сумму реально причитающегося налога, налоговая служба обязана вернуть разницу; если сумма меньше — продавец должен доплатить недостающую часть. Возврат средств может занять несколько месяцев, поэтому декларацию стоит подавать как можно раньше, имея под рукой все документы по покупке и продаже.

А если сделка убыточна?

Если продажа приносит убыток (например, недвижимость продана дешевле, чем была куплена — что нередко случается с объектами, приобретёнными несколько лет назад в отдельных районах), налог на прибыль платить не нужно, а полную сумму удержанных 3% можно вернуть. Незнание этого правила — частая причина, по которой владельцы не подают заявление на возврат.

Не путать с муниципальным налогом на прирост стоимости земли

Этот государственный налог (IRNR на прирост капитала) действует независимо от муниципального налога на прирост стоимости земли (Plusvalía municipal/IIVTNU), который взимается местными властями и рассматривался в одной из наших предыдущих статей. При продаже недвижимости в Комунидад Валенсиана или Аликанте нерезиденту может понадобиться параллельно оформлять оба налога.

Практические советы

Всегда сохраняйте счета на покупку, нотариальные и регистрационные расходы, уплаченные налоги, а также документы о существенном ремонте — они позволяют законно уменьшить декларируемую прибыль. Обращайтесь к налоговому консультанту с опытом работы с нерезидентами до подписания сделки, а не после: некоторые решения — например, распределение цены между недвижимостью и мебелью или выбор момента продажи — могут оптимизировать налоговую нагрузку. И всегда требуйте от покупателя копию формы Modelo 211 в момент подписания у нотариуса.

Для покупателей и инвесторов из Восточной Европы, планирующих в будущем продать недвижимость на Коста-Бланке или в Аликанте, заблаговременная подготовка к этим формальностям избавляет от задержек и лишних удержаний. В Valencia Rusa мы сопровождаем наших русскоязычных и франкоязычных клиентов на всех этапах сделки, координируя работу с проверенными налоговыми консультантами, чтобы продажа прошла без неожиданностей.