Tipos de contrato de arras al comprar una vivienda en España: penitenciales, confirmatorias y penales (guía 2026)

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Qué es un contrato de arras y por qué importa el tipo que firmas

Cuando un comprador extranjero encuentra la vivienda que quiere en la Costa Blanca o en la provincia de Valencia, lo habitual es firmar primero un contrato de arras, semanas o meses antes de la escritura pública ante notario. En él, el comprador entrega una cantidad de dinero —normalmente entre el 5% y el 10% del precio— como señal de que la operación va en serio, mientras el vendedor retira la vivienda del mercado y ambas partes preparan la documentación para la firma final.

Lo que muchos compradores del Este de Europa no saben es que en España existen tres tipos de arras, y que el nombre que se le dé al contrato —o su ausencia— determina qué ocurre exactamente si el comprador o el vendedor se echan atrás antes de la escritura. Confundir un tipo con otro puede salir muy caro.

1. Arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil)

Son las más habituales en la compraventa de vivienda en España. Su característica principal es que permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato de forma unilateral, sin necesidad de justificar el motivo:

• Si el comprador se echa atrás, pierde la cantidad entregada como arras.
• Si el vendedor se echa atrás, debe devolver al comprador el doble de esa cantidad.

Este mecanismo funciona como una especie de "precio de salida" pactado de antemano: ninguna de las partes puede exigir a la otra que cumpla el contrato por la fuerza, solo aplicar esta penalización económica.

2. Arras confirmatorias

Aquí la lógica cambia por completo. Las arras confirmatorias no dan derecho a desistir: son simplemente un anticipo a cuenta del precio final que refuerza un contrato ya perfeccionado. Si una de las partes incumple, la otra no se conforma con quedarse con la señal o reclamar el doble, sino que puede acudir a los tribunales para exigir el cumplimiento forzoso del contrato (es decir, obligar a vender o a comprar) o una indemnización por daños y perjuicios, que puede ser superior al importe de las arras.

3. Arras penales

Son una figura intermedia: funcionan como una cláusula penal dentro de un contrato que sí obliga a cumplir. La cantidad entregada se fija como pena para el caso de incumplimiento, pero —a diferencia de las penitenciales— la parte perjudicada puede optar por exigir el cumplimiento del contrato en lugar de conformarse con la penalización pactada.

¿Qué ocurre si el contrato no especifica el tipo de arras?

Este es el punto que más sorprende a los compradores extranjeros: en España, si el contrato no dice expresamente qué tipo de arras se pactan, los tribunales no aplican automáticamente el artículo 1454. El Tribunal Supremo exige que la voluntad de las partes de permitir el desistimiento unilateral sea clara e inequívoca; si no lo es, la jurisprudencia tiende a tratarlas como arras confirmatorias, con las consecuencias más severas que ello implica para quien decide no seguir adelante.

En la práctica, esto significa que un comprador que firma un modelo de contrato genérico y "por si acaso" cambia de opinión, puede llevarse una sorpresa desagradable si el texto no dice con claridad que las arras son penitenciales y que existe derecho de desistimiento.

Recomendaciones prácticas para el comprador extranjero

• Exige que el contrato especifique el tipo de arras de forma explícita, con referencia al artículo 1454 del Código Civil si se quiere la modalidad penitencial.
• Revisa el contrato con un abogado independiente antes de firmar y de entregar cualquier cantidad, especialmente si no resides en España y no puedes seguir de cerca el proceso.
• Pide siempre la Nota Simple del Registro de la Propiedad antes de firmar las arras, para comprobar que la vivienda está libre de cargas y que el vendedor es realmente el propietario.
• Incluye condiciones suspensivas si tu compra depende de obtener financiación bancaria, para no perder la señal si el banco finalmente deniega la hipoteca.
• No confundas las arras con una reserva informal: una vez firmado el contrato y entregado el dinero, las consecuencias legales son las descritas arriba, aunque el importe parezca pequeño.

Conclusión

El contrato de arras es un paso decisivo en la compra de una vivienda en España, y no un simple trámite. Para un comprador del Este de Europa que gestiona la operación a distancia y en un idioma que no es el suyo, entender la diferencia entre arras penitenciales, confirmatorias y penales —y asegurarse de que el contrato refleja con claridad cuál se está firmando— es una de las mejores formas de evitar sorpresas costosas antes de llegar a la notaría.