Régimen económico matrimonial y compra conjunta de vivienda en España: guía para parejas extranjeras en 2026

­Cada vez más parejas del Este de Europa compran una vivienda juntas en la Comunitat Valenciana y Alicante, ya sea como residencia, inversión o segunda casa. Pero antes de firmar la escritura hay una pregunta que muchos compradores extranjeros no se plantean hasta que el notario se la hace: ¿bajo qué régimen económico matrimonial van a comprar? La respuesta afecta a la titularidad, a lo que ocurre en caso de divorcio o fallecimiento, y a cómo queda inscrita la propiedad en el Registro.

¿Qué es el régimen económico matrimonial y por qué importa en España?

El régimen económico matrimonial determina cómo se reparten los bienes entre los cónyuges: si son de titularidad conjunta (gananciales o comunidad de bienes) o si cada uno mantiene su patrimonio separado. En España, cuando un matrimonio compra un inmueble, el notario debe hacer constar en la escritura el régimen económico bajo el que se realiza la compra, y el Registro de la Propiedad inscribe la finca conforme a esa información. No es un simple trámite: de ello depende quién puede vender, hipotecar o heredar la vivienda en el futuro.

Régimen español vs. régimen del país de origen

España conoce principalmente tres regímenes: gananciales (los bienes adquiridos durante el matrimonio son comunes), separación de bienes (cada cónyuge es propietario exclusivo de lo que compra) y participación (menos habitual). Pero los compradores extranjeros no se casan bajo la ley española, sino bajo la de su país en el momento del matrimonio, salvo que hayan pactado otra cosa.

Desde el 29 de enero de 2019 se aplica en España el Reglamento (UE) 2016/1103, que determina qué ley rige el régimen económico de los matrimonios con elemento internacional (para bodas posteriores a esa fecha). En la práctica, esto significa que un matrimonio ruso, ucraniano, bielorruso o de otro país del Este de Europa puede estar sujeto a un régimen de comunidad de bienes o de separación según su ley nacional o la de su primera residencia habitual común, y ese régimen es, en principio, el que se aplica también a la vivienda que compran en España.

Cómo lo gestiona el notario

Cuando una pareja casada extranjera compra, el notario suele pedir que declaren su régimen económico matrimonial y, si es necesario acreditarlo, un certificado o documento equivalente emitido en su país (o una manifestación con carácter de declaración responsable cuando no existe un registro civil que lo certifique, como ocurre en muchos países del Este de Europa). Cuando no puede determinarse con certeza el régimen aplicable, es habitual inscribir la compra "con sujeción a su régimen matrimonial", una fórmula que deja constancia de que se rige por la ley extranjera correspondiente, aplazando la concreción a un momento posterior, por ejemplo una venta futura.

Comprar en proindiviso: la alternativa para parejas no casadas

Muchas parejas del Este de Europa que compran juntas no están casadas. En estos casos no existe régimen económico matrimonial que aplicar: la compra se realiza en proindiviso, es decir, cada persona adquiere un porcentaje de la propiedad (50/50 u otro reparto) que se refleja directamente en la escritura. Esta fórmula es sencilla, pero conviene pensar de antemano qué ocurre si la relación termina o si uno de los dos fallece, ya que sin capitulaciones ni testamento, se aplican las reglas generales de la copropiedad y de la sucesión.

Capitulaciones matrimoniales ante notario español

Si una pareja casada bajo un régimen extranjero prefiere adoptar el régimen de separación de bienes (u otro) específicamente para sus bienes en España, puede otorgar capitulaciones matrimoniales ante notario español. Esto aporta claridad y evita depender de la interpretación de una ley extranjera si en el futuro hay que vender, hipotecar o repartir la vivienda.

Consecuencias en caso de divorcio o fallecimiento

Si el matrimonio se rige por comunidad de bienes, la vivienda comprada en España normalmente formará parte del patrimonio común y deberá liquidarse en caso de divorcio, igual que cualquier otro bien ganancial. Si fallece uno de los cónyuges, la parte correspondiente entra en su herencia, sujeta a las reglas de sucesión que correspondan. Por eso es recomendable que las parejas extranjeras revisen, junto con un notario o abogado en España, cómo interactúan el régimen matrimonial de su país, el Reglamento europeo y la fiscalidad española antes de firmar.

Recomendación práctica

Antes de la firma, lleve documentación clara sobre su situación civil (certificado de matrimonio, y si existe, certificado de régimen económico matrimonial de su país) y consulte con antelación con el notario o un asesor legal en España. Una decisión tomada con información evita sorpresas costosas el día de mañana, tanto en una venta como en una sucesión.