IVA e ITP al comprar una vivienda en España: guía para compradores extranjeros en 2026

Un impuesto distinto según el tipo de vivienda

Uno de los primeros aspectos que sorprende a los compradores extranjeros que se plantean invertir en la Comunitat Valenciana o en la provincia de Alicante es que España no aplica un único impuesto sobre la compra de una vivienda. El tributo que se paga depende de si la propiedad es nueva (obra nueva, vendida directamente por el promotor) o de segunda mano (transmisión entre particulares). Entender esta diferencia desde el principio evita sorpresas en el presupuesto y ayuda a comparar correctamente el coste real de cada operación.

Vivienda nueva: IVA + Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Cuando se compra una vivienda nueva directamente al promotor, la operación tributa por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), que en España se aplica al tipo reducido del 10% sobre el precio de compraventa para vivienda residencial (el 4% se reserva para vivienda de protección oficial). A este IVA hay que sumar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que grava la formalización de la escritura pública ante notario. En la Comunitat Valenciana, el tipo general de AJD es del 1,5% del precio escriturado, aunque puede variar ligeramente según bonificaciones vigentes en el momento de la firma.

Esto significa que, para una vivienda nueva de 300.000 €, el comprador debe prever aproximadamente 30.000 € de IVA (10%) más 4.500 € de AJD (1,5%), es decir, un 11,5% adicional sobre el precio de compra solo en concepto de impuestos de adquisición.

Vivienda de segunda mano: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Si la vivienda es de segunda mano —es decir, se compra a un particular o a una empresa que no actúa como promotor—, la operación no lleva IVA, sino el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), un impuesto autonómico cuyo porcentaje varía según cada comunidad autónoma. En la Comunitat Valenciana, el tipo general del ITP es del 10% sobre el valor de referencia catastral o el precio de compraventa, el que sea mayor. Es importante saber que Hacienda no siempre acepta el precio pactado entre las partes: si el valor de referencia catastral es superior al precio escriturado, el ITP se calculará sobre ese valor de referencia, aunque el comprador haya pagado menos.

Para una vivienda de segunda mano de 300.000 €, el ITP supondría unos 30.000 €, sin IVA ni AJD adicional en la mayoría de los casos (el AJD solo se aplica cuando hay IVA, salvo excepciones como la constitución de hipoteca).

Otros gastos que debe prever un comprador extranjero

Además del impuesto principal, todo comprador —residente o no— debe contar con una serie de gastos adicionales que suelen suponer entre un 2% y un 3% más sobre el precio de compra:

Notaría: entre 600 € y 1.200 € según el precio de la vivienda y la complejidad de la escritura.
Registro de la Propiedad: entre 400 € y 700 € para inscribir la nueva titularidad.
Gestoría: entre 300 € y 600 € si se contrata para tramitar impuestos y registro.
NIE (Número de Identidad de Extranjero): trámite obligatorio, gratuito en tasas pero que requiere cita previa y, en muchos casos, la ayuda de un gestor local.

En conjunto, un comprador extranjero debería presupuestar entre un 12% y un 14% adicional sobre el precio de compra para cubrir impuestos y gastos, tanto en vivienda nueva como de segunda mano.

Recomendaciones prácticas antes de firmar

Antes de firmar cualquier contrato de arras, conviene verificar con un gestor o asesor fiscal local el valor de referencia catastral del inmueble en la sede electrónica del Catastro, ya que este dato determina la base mínima del ITP en operaciones de segunda mano. También es recomendable solicitar siempre factura y desglose del IVA en compras de obra nueva, y comprobar que el promotor esté al corriente de sus obligaciones fiscales, especialmente en desarrollos de la Costa Blanca dirigidos a compradores internacionales.

Contar con un asesor que conozca tanto la normativa estatal como las particularidades de la Comunitat Valenciana —y que pueda explicar el proceso en francés o en ruso— marca una diferencia real para los compradores del Este de Europa que buscan invertir con seguridad en la región.

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