Informe de Evaluación del Edificio (IEE) y Libro del Edificio en la Comunitat Valenciana: qué debe saber el comprador extranjero en 2026

­Cuando un comprador extranjero se interesa por una vivienda de segunda mano en la Comunitat Valenciana, suele fijarse en el precio, la ubicación y el estado de la reforma. Sin embargo, hay dos documentos técnicos que pueden tener un impacto directo en el bolsillo del nuevo propietario y que rara vez se explican con claridad: el Informe de Evaluación del Edificio (IEE), heredero de la antigua Inspección Técnica de Edificios (ITE), y el Libro del Edificio.

Qué es el IEE y por qué sustituyó a la ITE

El Decreto 53/2018 de la Generalitat Valenciana regula el Informe de Evaluación de Edificios de Uso Residencial de la Comunitat Valenciana (IEEV.CV), que amplia el antiguo concepto de ITE. Ya no se trata solo de comprobar si el edificio se sostiene en pie: el informe actual analiza tres aspectos obligatorios: el estado de conservación de la estructura y las instalaciones, la accesibilidad universal (rampas, ascensores, eliminación de barreras) y la eficiencia energética del inmueble.

El informe debe ser redactado y firmado por un arquitecto o arquitecto técnico habilitado, y una vez inscrito en el registro correspondiente tiene una validez de 10 años, tras los cuales debe renovarse.

Obligatoriedad para edificios de más de 50 años

La normativa valenciana obliga a inscribir el IEE cuando el edificio de uso residencial cumple 50 años de antigüedad. El plazo máximo para presentarlo concluye el 31 de diciembre del año siguiente a aquel en que el edificio alcanza esa edad. Es una obligación de la comunidad de propietarios, no de cada propietario individual, pero su coste se reparte entre todos los vecinos según su cuota de participación.

Para un comprador extranjero, esto significa una pregunta muy concreta antes de firmar: ¿tiene el edificio más de 50 años? Si es así, conviene comprobar si el IEE está vigente y registrado, y no solo confiar en que el edificio se ve bien.

Los tres resultados posibles de la inspección

Tras la visita del técnico, el informe puede concluir de tres maneras: favorable, cuando no se detectan deficiencias relevantes; favorable con deficiencias leves, que deben subsanarse pero no impiden el uso normal del inmueble; o desfavorable, cuando existen deficiencias graves que obligan a ejecutar obras de reparación dentro de un plazo determinado por el propio informe.

Un resultado desfavorable no significa que la vivienda no se pueda comprar, pero sí implica que, tarde o temprano, la comunidad aprobará una derrama para las reparaciones. Ese gasto puede terminar recayendo sobre el nuevo propietario si la compra se cierra después de que se haya aprobado la obra, por lo que conviene preguntar por el estado de las actas de la comunidad antes de firmar.

Sanciones por no tener el IEE

La falta del informe cuando es obligatorio constituye una infracción urbanística que puede sancionarse con multas de hasta 6.000 euros a la comunidad de propietarios. Además, el ayuntamiento puede ordenar una inspección de oficio, cuyo coste también se repercute sobre los propietarios. Comprar en un edificio sin el IEE en regla, cuando le corresponde tenerlo, es heredar un problema pendiente y, probablemente, un gasto futuro.

El Libro del Edificio: la otra pieza del rompecabezas

El Libro del Edificio es un documento distinto, regulado por la Ley 3/2004 de Ordenación y Fomento de la Calidad de la Edificación y desarrollado en la Comunitat Valenciana por el Decreto 25/2011. Recoge toda la información técnica, administrativa y de mantenimiento del edificio: proyecto, licencias, garantías, instrucciones de uso y conservación. Para los edificios cuya construcción se inició a partir del 1 de febrero de 2010, es obligatorio designar un secretario del Libro del Edificio y remitir al Registro de la Propiedad, cada cinco años, las actuaciones relevantes que se hayan realizado.

Qué debe hacer el comprador extranjero antes de firmar

Antes de comprar una vivienda de segunda mano en un edificio con cierta antigüedad, conviene: pedir al vendedor o al administrador de fincas una copia del IEE vigente y, si existe, del Libro del Edificio; consultar en el ayuntamiento o en la Conselleria competente si el informe está registrado; y revisar las últimas actas de la comunidad para detectar derramas aprobadas o pendientes de aprobación. Un buen asesor inmobiliario o el propio notario pueden ayudar a reunir esta documentación antes de la firma, evitando sorpresas económicas después de la compra.

En Valencia Rusa acompañamos a compradores de Europa del Este y francófonos en todo este proceso, en su idioma, para que la decisión de comprar en la Costa Valenciana se tome con la información completa sobre el estado técnico y legal del edificio.