Frais réels d'achat immobilier à Valence : le guide honnête
L'une des erreurs les plus fréquentes des acheteurs francophones qui s'intéressent à l'Espagne est de calculer leur budget uniquement sur la base du prix affiché du bien. Résultat : ils arrivent en Espagne avec un budget qui, une fois les frais ajoutés, ne leur permet plus d'acheter ce qu'ils avaient prévu.
Ce guide vous donne une vision complète et honnête de tous les frais à prévoir quand vous achetez un bien immobilier dans la région de Valence — que ce soit à Cullera, Calpe, Denia ou Alicante.
C'est le chiffre à retenir. Si vous achetez un appartement affiché à 200 000 €, vous devez prévoir entre 224 000 et 228 000 € au total. Pour un bien à 300 000 €, comptez entre 336 000 et 342 000 €.
Ce pourcentage comprend tous les impôts, frais notariaux, frais d'enregistrement et honoraires professionnels. Voici le détail.
C'est l'impôt principal pour l'achat d'un bien immobilier de seconde main. Dans la Communauté valencienne, il est fixé à 10 % du prix d'achat.
C'est le poste de coût le plus important, de loin. Sur un bien à 200 000 €, cela représente 20 000 € d'impôts.
Cet impôt est payé par l'acheteur, pas par le vendeur. Il est dû dans les 30 jours qui suivent la signature de l'acte notarié.
Important : L'ITP s'applique aux biens de seconde main (marché de l'occasion). Pour un bien neuf (première vente du promoteur), l'ITP est remplacé par la TVA (IVA) à 10 % plus l'AJD à 1,5 %. Le résultat est similaire, mais le mécanisme est différent.
Pour les biens de seconde main, l'AJD n'est généralement pas applicable séparément — il est inclus dans l'ITP. Pour les biens neufs avec hypothèque, il peut représenter 1,5 % supplémentaire.
En Espagne, les honoraires du notaire sont réglementés par un barème officiel. Ils varient selon le prix du bien :
Le notaire rédige et authentifie l'acte de vente (escritura pública). C'est lui qui garantit la légalité de la transaction.
Après la signature, l'acte doit être enregistré au Registre de la Propriété espagnol. Les frais sont également réglementés et représentent généralement 60 à 70 % des frais notariaux.
Pour un bien à 200 000 € : environ 500 à 800 €.
Techniquement, vous n'êtes pas obligé d'avoir un avocat pour acheter en Espagne. En pratique, pour un acheteur étranger, c'est indispensable.
L'avocat (ou le gestionnaire, qui est une alternative moins coûteuse) vérifie que le bien n'a pas de charges cachées, que le vendeur est bien propriétaire, qu'il n'y a pas de dettes impayées sur le bien, et il vous représente pendant tout le processus.
Les honoraires d'avocat se situent généralement entre 1 % du prix du bien pour les biens à partir de 150 000 € (avec un minimum d'environ 1 000-1 500 €) et 1,5-2 % pour les petits montants.
Certains avocats pratiquent des forfaits. N'hésitez pas à demander un devis précis.
En Espagne, contrairement à la France ou à la Belgique, les honoraires d'agence sont généralement payés par le vendeur, pas par l'acheteur. Le prix affiché est donc le prix final pour vous (hors les frais listés ci-dessus).
Si un agent vous demande des honoraires en plus du prix du bien, demandez une explication claire. Ce n'est pas la pratique standard.
Si vous financez votre achat par un crédit immobilier espagnol (hypothèque), il y a des frais supplémentaires :
La banque exige une évaluation professionnelle du bien avant d'accorder le prêt. Vous payez cet expert.
Selon la banque et le type de prêt. Certaines banques ont supprimé cette commission pour attirer les clients.
Les banques espagnoles exigent une assurance habitation liée au prêt. Son coût dépend du bien et de la durée du crédit.
Note importante : La plupart des acheteurs internationaux à Cullera achètent au comptant ou avec un financement dans leur pays d'origine. Si c'est votre cas, ces frais ne s'appliquent pas.
Ces frais ne font pas partie des frais d'achat, mais il est important de les connaître pour budgéter votre achat correctement.
Équivalent de la taxe foncière française. Payable chaque année en automne. Pour un appartement à Cullera, il se situe généralement entre 200 et 600 € par an selon la taille et la valeur cadastrale.
Pour les appartements en copropriété. Comprend les frais d'entretien des parties communes, la piscine, l'ascenseur, le jardinage. À Cullera, dans une résidence standard avec piscine : entre 50 et 150 € par mois.
Attention aux derrames : ce sont des charges exceptionnelles votées par la copropriété pour des travaux importants (ascenseur, façade, toiture). Avant d'acheter, demandez si des derrames sont prévues.
Pour un appartement de résidence secondaire utilisé 2 à 3 mois par an : environ 300 à 600 € par an pour les abonnements et la consommation.
Si vous êtes non-résident fiscal en Espagne et propriétaire d'un bien, vous devez déclarer et payer l'IRNR chaque année, même si vous ne louez pas le bien.
Le taux pour les résidents de l'UE est de 19 % sur un revenu fictif calculé à partir de la valeur cadastrale du bien (généralement 1,1 % de cette valeur). En pratique, pour un appartement dont la valeur cadastrale est 80 000 €, l'impôt annuel représente environ 168 € (80 000 × 1,1 % × 19 %).
Si vous louez le bien, vous déclarez les revenus réels et pouvez déduire certaines charges.
Soit environ 11,8 % de frais en plus du prix d'achat.
Carlos vous aide à comprendre exactement ce que vous allez payer, sans surprise. Il peut vous orienter vers un avocat fiable et transparent sur ses honoraires, vous expliquer comment calculer l'ITP sur le bien qui vous intéresse et vous prévenir si un bien présente des charges cachées ou des derrames importantes à venir.
Contactez Carlos Gosalbez au +34 629 685 941 ou carlos@valenciarusa.com — premier entretien gratuit en français.
Me llamo Carlos Gosalbez y soy gerente de la inmobiliaria Valencia Rusa desde 2006.
Con más de 20 años de experiencia en el sector inmobiliario y experto en la búsqueda de activos inmobiliarios para clientes extranjeros principalmente del Este y centro de Europa.
Especializado en la captación de activos inmobiliarios residenciales y comerciales de toda la zona de la Comunidad Valenciana y comerciales en toda España.
Je suis également disponible en français pour accompagner les acheteurs francophones dans leur projet immobilier sur la Costa Valenciana.
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