Единый реестр аренды в Испании: что должны сделать иностранные владельцы сдаваемой недвижимости (гид 2026)

Если вы иностранный владелец и сдаёте квартиру или виллу в Валенсийском сообществе или в провинции Аликанте — посуточно туристам или на несколько месяцев жильцам, — есть формальность, которую нельзя пропустить: Единый реестр аренды (Registro Único de Arrendamientos). Регистрационный номер необходим для размещения объявления на таких площадках, как Airbnb и Booking, а его отсутствие грозит удалением объявления и серьёзными штрафами.

Что такое Единый реестр аренды

Это общегосударственный реестр, созданный Королевским декретом 1312/2024. Он ведётся через Реестры собственности (Registro de la Propiedad) под координацией Министерства жилищного строительства. Его задача — собрать в одном месте данные о краткосрочной (туристической и сезонной) и долгосрочной аренде, сделать рынок прозрачнее и бороться с нелегальными объявлениями. Каждому зарегистрированному объекту присваивается уникальный регистрационный код, который идентифицирует жильё и его владельца.

Кого это касается

Обязанность распространяется, как правило, на всех, кто передаёт жильё в пользование за плату: туристическая аренда, сезонная аренда и аренда постоянного жилья. Для инвестора из Восточной Европы, владеющего апартаментами в Торревьехе, Кальпе, Кульере или Валенсии, это означает следующее: даже если у вас уже есть туристическая лицензия автономного сообщества, вам дополнительно нужен государственный номер. Два документа дополняют друг друга: лицензия Генералитата подтверждает право использовать жильё для туризма, а единый реестр идентифицирует объект на национальном уровне.

Какие документы обычно нужны

Процедура проходит онлайн через единое цифровое окно для арендодателей. Точный перечень зависит от случая, но обычно требуется:

• Идентификация владельца (NIE или паспорт) и, если вы действуете через представителя, доверенность.
• Кадастровый номер и регистрационные данные объекта (желательно иметь свежую выписку nota simple).
• Вид аренды: туристическая, сезонная или аренда постоянного жилья.
• Номер региональной лицензии или иного разрешительного документа, если жильё сдаётся туристам.
• Энергетический сертификат и, при необходимости, cédula de habitabilidad.
• Подтверждение того, что устав сообщества собственников не запрещает туристическую аренду.

Нерезиденту для входа в электронный кабинет понадобится цифровой сертификат или Cl@ve — либо помощь гестора или юриста, который подаст документы по вашей доверенности.

Что будет, если номера нет

Площадки обязаны требовать код до публикации объявления и показывать его в самом объявлении. Объявления без действующего номера могут быть удалены — власти уже сообщали об удалении десятков тысяч предложений. Кроме того, предусмотрена система санкций с очень крупными штрафами в наиболее серьёзных случаях, поэтому рисковать не стоит.

Практические советы для владельцев-нерезидентов

Перед подачей убедитесь, что право собственности правильно зарегистрировано, а данные в nota simple совпадают с данными кадастра. Проверьте устав вашего сообщества: во многих урбанизациях туристическая аренда уже запрещена или ограничена, и это может заблокировать заявку. Если у вас несколько объектов, ведите единую таблицу с кодами и датами обновления. А если вы пользуетесь услугами property manager, прямо пропишите в договоре, кто подаёт и поддерживает регистрацию.

Помните и о налогах: доходы от аренды по-прежнему облагаются в Испании (для нерезидентов — через Modelo 210), а для туристической аренды сохраняется обязанность передавать данные о постояльцах в Registro de Viajeros.

Частые ошибки при регистрации

Самые распространённые ошибки — подача заявки с данными, которые не совпадают с кадастром, отсутствие согласия сообщества собственников и использование устаревших документов. Ещё одна проблема — когда объект сдаётся через несколько площадок, а регистрационный код указан не везде. Проверьте каждое объявление и убедитесь, что номер отображается корректно. Если вы сменили владельца, продали или переоформили жильё, обязательно обновите данные в реестре, чтобы не получить уведомление о нарушении.

Вывод

Единый реестр аренды стал обязательной частью работы любого иностранного владельца, сдающего жильё на Коста-Бланке или в Валенсийском сообществе. Своевременная регистрация избавляет от блокировки объявлений и штрафов и повышает доверие к вашему предложению. Перед подачей уточните у специалиста действующие требования: нормативная база и онлайн-процедуры быстро меняются.

Статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Перед принятием решений проконсультируйтесь с юристом или гестором.