Действует ли в Испании 100%-й налог для покупателей недвижимости не из ЕС? Реальная ситуация в 2026 году

В январе 2025 года премьер-министр Испании Педро Санчес анонсировал на международном форуме пакет из двенадцати мер по борьбе с жилищным кризисом в стране. Больше всего заголовков по всему миру собрала одна инициатива: налог в размере до 100% от стоимости жилья для покупателей-нерезидентов, не являющихся гражданами стран Европейского союза. Почти два года спустя многие наши клиенты из Восточной Европы — граждане России, Украины, Беларуси и других стран, не входящих в ЕС — продолжают спрашивать, вступила ли эта мера в силу. Короткий ответ — нет. Разбираемся, что именно предлагалось, на каком этапе находится инициатива сегодня и какие налоги реально платит иностранный покупатель при покупке жилья в Испании в 2026 году.

Что именно предлагалось

Инициатива, получившая название «Дополнительный государственный налог на передачу недвижимого имущества нерезидентам из стран, не входящих в ЕС», предполагала обложение налогом до 100% от стоимости жилья при покупке вторичной недвижимости физическими или юридическими лицами, которые не являются налоговыми резидентами Испании и не имеют гражданства ни одной из стран Евросоюза. Заявленная цель правительства — сдержать покупку жилья в спекулятивных целях крупными иностранными инвесторами на фоне резкого роста цен в Мадриде, Барселоне и на побережье Средиземного моря.

Действует ли налог в 2026 году

Нет. На сегодняшний день законопроект ни разу официально не обсуждался в Конгрессе депутатов Испании и не выносился на голосование. Более того, собственный пакет жилищных мер, представленный правительством в январе 2026 года, уже не включал эту инициативу в число законодательных приоритетов. Таким образом, не существует ни календаря вступления в силу, ни уверенности в том, что закон вообще будет рассматриваться в течение нынешнего созыва парламента.

Почему инициатива застопорилась

Юристы и преподаватели права неоднократно указывали, что подобный налог может вступить в противоречие как с Конституцией Испании — с принципом равенства и запретом дискриминации по признаку гражданства или происхождения, — так и с международными обязательствами Испании в сфере свободного движения капитала, закреплёнными в двусторонних инвестиционных договорах и в праве Европейского союза. Эти юридические сомнения в сочетании с отсутствием достаточного парламентского большинства во многом объясняют, почему инициатива пока остаётся политическим заявлением без реального законодательного развития.

Какие налоги сегодня реально платит иностранный покупатель не из ЕС

Практическая реальность 2026 года гораздо ближе к привычному порядку вещей, чем к налоговой революции. Гражданин России, Украины, Великобритании, США или любой другой страны, не входящей в ЕС, может по-прежнему покупать жильё в Испании на тех же условиях, что и гражданин Евросоюза. При покупке уплачивается налог на передачу имущества (ITP, от 6% до 10% в зависимости от автономного сообщества) для вторичного жилья, либо НДС (10%) плюс гербовый сбор (AJD) для нового жилья. Как нерезидент-собственник, покупатель ежегодно уплачивает налог на доходы нерезидентов (IRNR) — с условно начисленного дохода, если жильё не сдаётся в аренду, либо с реального дохода от аренды, если оно сдаётся.

Рекомендация Valencia Rusa

Мы понимаем, что заголовки о «100%-м налоге» вызывают беспокойство, особенно у наших клиентов из Восточной Европы, которые месяцами или годами планируют инвестиции в Комунидад Валенсиана и Аликанте. Наша рекомендация — не откладывать решения о покупке из-за инициативы, которая почти через два года после анонса так и не была внесена на рассмотрение парламента. При этом это политическое предложение, которое в будущем может быть реанимировано, поэтому команда Valencia Rusa внимательно следит за любыми законодательными изменениями и информирует своих клиентов на каждом этапе сделки.