Construcciones sin licencia y viviendas "fuera de ordenación" en la Comunitat Valenciana: qué debe saber el comprador extranjero en 2026

­Piscinas construidas hace veinte años sin permiso, porches cerrados que nunca se declararon, un anexo o un garaje ampliado sin licencia de obras: en la Costa Blanca y en el resto de la Comunitat Valenciana es muy habitual encontrar viviendas de segunda mano con alguna construcción que no coincide exactamente con lo que figura en el Registro de la Propiedad o en el Catastro. Para un comprador extranjero que llega del Este de Europa, acostumbrado a otros sistemas de control urbanístico, esta situación puede pasar desapercibida hasta que genera un problema serio: una hipoteca denegada, una compraventa bloqueada o, en el peor de los casos, una orden de demolición.

¿Qué significa "fuera de ordenación"?

Una construcción está "fuera de ordenación" cuando se levantó sin licencia o incumpliendo el planeamiento urbanístico vigente en su momento, pero el ayuntamiento ya no puede exigir su demolición porque ha transcurrido el plazo legal para actuar. Es distinto de una construcción ilegal activa, que sigue siendo sancionable. La diferencia es crucial: una vivienda fuera de ordenación puede usarse y, en muchos casos, legalizarse; una construcción ilegal reciente puede acabar con una orden de derribo.

La prescripción urbanística en la Comunitat Valenciana

La Ley 1/2019, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (LOTUP), y sus modificaciones posteriores, establecen que las infracciones urbanísticas graves prescriben, con carácter general, a los cuatro años desde la finalización completa de las obras, siempre que estas fueran visibles y no se hubiera iniciado expediente sancionador antes de ese plazo. Sin embargo, esta prescripción no opera en todos los casos: las construcciones situadas en suelo no urbanizable protegido, en dominio público (costero, hidráulico, forestal) o en zonas de servidumbre no prescriben nunca, y el ayuntamiento puede ordenar su demolición en cualquier momento, sin importar su antigüedad. Por eso, comprobar la clasificación del suelo antes de firmar es tan importante como comprobar la propia construcción.

Cómo detectarlo antes de comprar

El primer paso es solicitar la nota simple registral y consultar la referencia catastral de la vivienda: si la superficie construida o el número de elementos (piscina, porche, anexo) no coincide entre el Registro, el Catastro y lo que se ve físicamente sobre el terreno, hay algo que revisar. El segundo paso es pedir la licencia de obra original al vendedor o consultarla en el ayuntamiento; su ausencia no significa automáticamente un problema, pero obliga a investigar más. Lo más recomendable es contratar a un arquitecto técnico o aparejador independiente para una inspección previa a la firma de las arras, especialmente en viviendas unifamiliares con jardín, piscina o parcelas grandes, donde las ampliaciones no declaradas son más frecuentes.

Consecuencias prácticas para el comprador

Una construcción no reflejada en el Registro no forma parte de la garantía hipotecaria: los bancos solo financian lo que está inscrito, por lo que una piscina o una ampliación "en negro" no se refleja en la tasación y, por tanto, no se financia. Además, en una futura reventa, el nuevo comprador (o su banco) puede exigir la misma regularización que debería haberse hecho antes. Fiscalmente, cualquier alta de metros construidos adicionales también puede aumentar el valor catastral y, con él, el IBI.

Cómo legalizar una construcción fuera de ordenación

Si el suelo lo permite, el proceso habitual pasa por: (1) obtener un certificado de antigüedad o un informe técnico que acredite la fecha de construcción y su prescripción; (2) tramitar una declaración responsable o, según el municipio, un expediente de legalización, que puede conllevar el pago de una tasa equivalente al Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO); y (3) inscribir la ampliación en el Registro de la Propiedad mediante una declaración de obra nueva por antigüedad, conforme al artículo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015 (Ley del Suelo), y actualizar el Catastro en consecuencia. Este proceso puede tardar varios meses y su coste varía según el ayuntamiento y la superficie a legalizar.

Recomendaciones antes de firmar

Antes de firmar el contrato de arras, conviene incluir una cláusula suspensiva que condicione la compra a la verificación urbanística de la vivienda, y solicitar por escrito al vendedor toda la documentación relativa a licencias y a la clasificación del suelo. En Valencia Rusa acompañamos a compradores franceses y rusohablantes en esta revisión, coordinando con arquitectos y gestorías locales para que ninguna sorpresa urbanística aparezca después de la firma.