Comprar una vivienda sobre plano en España: garantías legales y bancarias para compradores extranjeros en 2026

­Comprar una vivienda sobre plano —es decir, antes de que esté terminada de construir— es una opción cada vez más frecuente entre los compradores del Este de Europa que buscan obra nueva en la Comunitat Valenciana y Alicante, normalmente a precios más bajos que una vivienda ya terminada y con posibilidad de personalizar acabados. Pero esta modalidad conlleva un riesgo específico: entregar dinero a cuenta antes de recibir las llaves. La ley española prevé mecanismos de protección obligatorios que todo comprador extranjero debe conocer antes de firmar.

Qué es comprar sobre plano

Comprar sobre plano significa firmar un contrato de compraventa con el promotor cuando el edificio todavía no existe o está en construcción, pagando el precio en varios plazos: una reserva inicial, pagos periódicos ligados al avance de la obra y el resto al otorgar la escritura pública, normalmente coincidiendo con la entrega de llaves. Es habitual en zonas de la Costa Blanca con alta demanda de obra nueva por parte de compradores extranjeros.

La garantía obligatoria de la Ley 20/2015

Desde la entrada en vigor de la Ley 20/2015, todo promotor que venda vivienda sobre plano en España está obligado a garantizar las cantidades entregadas a cuenta mediante uno de estos dos mecanismos: aval bancario, donde una entidad financiera garantiza la devolución íntegra de las cantidades pagadas si la vivienda no se entrega en el plazo pactado; o seguro de caución, donde una compañía aseguradora asume el mismo compromiso de devolución.

En ambos casos, el promotor debe abrir una cuenta especial, separada de su patrimonio general, donde se ingresan todas las cantidades entregadas por los compradores. Esta cuenta solo puede usarse para gastos de construcción de esa promoción concreta. El comprador tiene derecho a recibir, junto con cada recibo de pago, el certificado individual del aval o póliza que cubre esa cantidad. Si el promotor no entrega este certificado, el comprador extranjero debe exigirlo antes de continuar con los pagos: sin él, el dinero entregado queda desprotegido.

Qué debe revisar el comprador extranjero antes de pagar

Antes de firmar el contrato de arras o el contrato privado de compraventa sobre plano, conviene comprobar varios puntos con ayuda de un abogado independiente en España, no solo del asesor del promotor: que la licencia de obras esté concedida por el ayuntamiento, que el proyecto tenga la calificación urbanística correcta, que el promotor esté al corriente de sus obligaciones fiscales y registrales, y que la cuenta especial y el aval o seguro estén efectivamente constituidos desde el primer pago. También es importante revisar el plazo de entrega pactado y las penalizaciones previstas en el contrato si el promotor incumple ese plazo, así como las condiciones exactas de los acabados y calidades incluidos en la memoria de calidades, que forma parte del contrato.

Fiscalidad de la compra sobre plano

La vivienda de obra nueva sobre plano tributa por IVA (10% en vivienda habitual, tipo general) y por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo porcentaje varía según la comunidad autónoma; en la Comunitat Valenciana este impuesto se aplica sobre el valor de la escritura. El IVA se devenga generalmente en el momento de cada pago a cuenta, no solo al final, por lo que el comprador extranjero debe prever este coste en cada plazo, no únicamente al recibir las llaves.

Riesgos si el promotor no cumple

Si la construcción no se completa en plazo o el promotor entra en dificultades financieras, el comprador con aval o seguro correctamente constituido puede reclamar la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales correspondientes, ejecutando la garantía directamente ante la entidad avalista o aseguradora, sin necesidad de esperar a un proceso judicial largo contra el promotor. Por eso la revisión previa de estas garantías, antes de entregar el primer euro, es el paso más importante de todo el proceso.

Recomendación final

Para un comprador extranjero, especialmente si no reside en España, resulta especialmente recomendable trabajar con un abogado que revise el contrato antes de firmar, verificar personalmente (o a través de su abogado) que el aval o seguro de caución está en vigor desde el primer pago, y conservar toda la documentación entregada por el promotor, incluidos los certificados individuales de garantía de cada pago realizado.