Comprar una vivienda en España a través de una sociedad vs. como particular: qué conviene a los inversores extranjeros en 2026

Muchos inversores del Este de Europa que compran una vivienda en la Comunitat Valenciana o en Alicante se preguntan si conviene hacerlo a título personal o a través de una sociedad española (SL) o extranjera. La respuesta depende del uso que se le vaya a dar al inmueble, del volumen de inversión y de la estrategia fiscal del comprador. En este artículo repasamos las principales diferencias para ayudarte a decidir con criterio.

Comprar como persona física

La mayoría de los compradores extranjeros adquieren su vivienda como persona física. Es la opción más sencilla: solo se necesita un NIE, una cuenta bancaria y, en su caso, financiación hipotecaria. Los impuestos que se aplican son los conocidos por cualquier comprador no residente: ITP o IVA según el tipo de vivienda, IBI anual, y si se alquila o se vende, tributación por IRNR sobre rentas o ganancias patrimoniales. Es el camino recomendable cuando el inmueble es para uso propio o para una única inversión de tamaño moderado.

Comprar a través de una sociedad

Constituir una sociedad limitada (SL) en España, o utilizar una sociedad ya existente en el país de origen del inversor, puede tener sentido en escenarios concretos: carteras de varias propiedades, inmuebles destinados a explotación (alquiler turístico o de larga duración a gran escala), o cuando se busca facilitar la sucesión familiar transmitiendo participaciones en lugar de un inmueble directamente.

Ventajas e inconvenientes fiscales

Entre las ventajas: el Impuesto de Sociedades tiene un tipo fijo del 25%, frente al IRNR que puede llegar al 24% sobre ingresos brutos de alquiler para no residentes de fuera de la UE (19% para residentes UE/EEE, con posibilidad de deducir gastos). Una sociedad permite deducir gastos de gestión, reformas, amortización del inmueble y otros costes operativos de forma más completa. También facilita la gestión conjunta de varios activos y puede simplificar la transmisión a herederos mediante la venta de participaciones sociales.

Entre los inconvenientes: los costes de constitución y mantenimiento (notaría, registro mercantil, gestoría, contabilidad anual) pueden superar los 1.500-2.500 euros al año, cifra que solo se justifica con un volumen de inversión suficiente. Además, obtener financiación hipotecaria a nombre de una sociedad suele ser más difícil y más caro que como particular. Hay que tener en cuenta también la Ley de Prevención del Blanqueo de Capitales, que obliga a declarar al titular real (persona física) detrás de cualquier sociedad que compre un inmueble en España, por lo que no ofrece anonimato.

Un caso especial: sociedades residentes en paraísos fiscales

España aplica un gravamen especial del 3% sobre el valor catastral a las entidades no residentes domiciliadas en países o territorios calificados como paraísos fiscales que sean titulares de inmuebles en España. Este impuesto no afecta a sociedades residentes en la UE ni en países con convenio de intercambio de información, pero es un punto a revisar si se plantea usar una estructura offshore.

¿Y la doble imposición?

Si la sociedad es extranjera, hay que analizar el convenio de doble imposición entre España y el país de residencia de la sociedad, ya que puede haber obligaciones fiscales tanto en España como en el país de origen, además de posibles reglas de transparencia fiscal internacional en el país del inversor.

Recomendación

Para la compra de una única vivienda destinada a uso propio o inversión moderada, comprar como persona física suele ser la opción más simple y económica. Para carteras de varios inmuebles, uso profesional del alquiler o planificación patrimonial a largo plazo, conviene estudiar con un asesor fiscal si una sociedad aporta ventajas reales en el caso concreto. Esta decisión tiene un impacto fiscal significativo y debe tomarse siempre con el apoyo de un abogado o asesor fiscal especializado en no residentes, ya que la normativa puede variar según el país de origen del inversor y su situación personal.

En Valencia Rusa acompañamos a compradores del Este de Europa en cada paso del proceso de compra en la Comunitat Valenciana y Alicante, conectándolos también con los profesionales fiscales y legales adecuados para tomar la mejor decisión.

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