Comprar una vivienda en España a distancia: cómo funciona el poder notarial para compradores extranjeros en 2026

­Cada año son más los compradores de Rusia, Ucrania, Bielorrusia y otros países del Este de Europa que adquieren una vivienda en la Comunitat Valenciana o Alicante sin poder viajar a España para cada trámite. Vuelos caros, visados complicados o simplemente falta de tiempo hacen que el poder notarial (o "power of attorney") se haya convertido en la herramienta más utilizada para comprar una propiedad a distancia de forma segura y legal. Esta guía explica cómo funciona, qué tipos existen y qué precauciones tomar.

Qué es un poder notarial y para qué sirve

Un poder notarial es un documento público, firmado ante notario, mediante el cual una persona (el "poderdante") autoriza a otra (el "apoderado") a actuar en su nombre para realizar trámites concretos. En el contexto de una compraventa inmobiliaria, el apoderado puede firmar la escritura pública, abrir una cuenta bancaria, solicitar el NIE, pagar impuestos o incluso negociar el precio final, según lo que se especifique en el documento.

El apoderado no tiene por qué ser un familiar: lo habitual entre compradores extranjeros es otorgar el poder a un abogado español de confianza, que actúa exclusivamente según las instrucciones recibidas y dentro de los límites fijados en el propio poder.

Poder general vs poder especial

Es importante distinguir entre dos tipos de poderes. El poder general autoriza a la persona apoderada a realizar una amplia variedad de actos legales y económicos en nombre del comprador, lo cual conlleva más riesgo si no se conoce bien a quien se apodera. El poder especial, mucho más recomendable para una compraventa, limita la autorización a operaciones concretas y perfectamente descritas: comprar un inmueble determinado (con su referencia catastral), firmar la escritura ante notario, solicitar el NIE, abrir una cuenta bancaria a nombre del comprador y liquidar los impuestos derivados de la compra. Cuanto más detallado y acotado sea el poder, menor es el riesgo para el comprador.

Cómo se otorga el poder desde el extranjero

Si el comprador se encuentra fuera de España, tiene dos vías principales. La primera es acudir a un notario en su país de residencia, que redactará el poder conforme a la legislación local; después el documento deberá llevar la Apostilla de La Haya (si el país es firmante del Convenio) y una traducción jurada al español. La segunda vía, más rápida y cada vez más usada, consiste en otorgar el poder directamente en el consulado o la embajada de España en el país de origen, donde el propio cónsul actúa como notario y el documento queda automáticamente válido en España, sin necesidad de apostilla ni traducción adicional.

Para ciudadanos rusos, ucranianos o de otros países del Este, la vía consular suele ser la más práctica, aunque conviene pedir cita con antelación, ya que la demanda en los consulados españoles ha aumentado notablemente en los últimos años.

Qué debe incluir el poder para una compra segura

Un poder bien redactado para la compra de una vivienda en España debería especificar: la identificación completa del apoderado, la facultad expresa de comprar el inmueble concreto (idealmente con dirección y referencia catastral si ya está identificado), la facultad de firmar la escritura pública ante notario, la posibilidad de solicitar el NIE y abrir cuenta bancaria, la facultad de liquidar impuestos (ITP, IVA, AJD según el caso) y, opcionalmente, un límite de precio máximo autorizado. Fijar ese límite económico es una protección adicional muy recomendable, especialmente si el apoderado es un profesional y no un familiar directo.

Riesgos y cómo evitarlos

El principal riesgo de comprar a distancia es perder el control sobre las condiciones finales de la operación. Para evitarlo, los expertos recomiendan tres medidas: elegir siempre un abogado independiente del vendedor o de la inmobiliaria, revisar personalmente (por videollamada o documentación enviada) la nota simple del Registro de la Propiedad antes de firmar el poder, y mantener comunicación directa y constante con el apoderado durante todo el proceso, exigiendo copia de cada documento firmado en su nombre.

Coste y duración del trámite

El coste de un poder notarial especial suele oscilar entre 60 y 150 euros si se otorga en España, y puede variar según el país si se hace en el extranjero o en el consulado. El proceso completo, incluyendo apostilla y traducción jurada cuando corresponde, suele tardar entre una y tres semanas, por lo que conviene iniciarlo con tiempo antes de la fecha prevista de firma de la escritura.

Comprar una vivienda en España sin necesidad de viajar es perfectamente posible y cada vez más habitual entre compradores del Este de Europa, siempre que el proceso se haga con un poder bien redactado y con el acompañamiento de un abogado de confianza que vele por los intereses del comprador en cada paso.