Changement de titulaire au Cadastre après l'achat d'un bien immobilier en Espagne : en quoi cela diffère du Registre de la Propriété

­Qu'est-ce que le Cadastre et pourquoi n'est-ce pas la même chose que le Registre de la Propriété ?

De nombreux acheteurs francophones qui acquièrent un bien immobilier dans la Comunitat Valenciana ou à Alicante pensent que, une fois l'acte signé chez le notaire et inscrit au Registre de la Propriété, toutes les démarches administratives sont terminées. Pourtant, en Espagne, deux organismes distincts enregistrent la propriété d'un bien, et les deux doivent être mis à jour : le Registre de la Propriété et le Cadastre immobilier (Catastro).

Le Registre de la Propriété dépend du ministère de la Justice et a pour fonction principale d'apporter une sécurité juridique à la titularité et aux charges d'un bien (hypothèques, saisies, servitudes). Le Cadastre, en revanche, dépend du ministère des Finances et constitue un inventaire administratif à vocation fiscale : il recense la description physique, juridique et économique de chaque bien, et sert de base pour calculer des impôts comme la taxe foncière (IBI) ou la valeur de référence utilisée pour l'ITP et les droits de succession.

Le Cadastre se met-il à jour automatiquement ?

Depuis 2015, lorsqu'un notaire authentifie un acte de vente, il a l'obligation de communiquer l'opération au Cadastre par voie électronique. Dans la pratique, cela accélère la procédure, mais ne garantit pas toujours que le changement de titulaire cadastral se fasse correctement ou dans les délais, surtout en cas d'écarts entre la description du Registre et celle du Cadastre (une extension non déclarée, une piscine non enregistrée, une différence de surface). Dans ces cas, l'acheteur étranger peut recevoir le premier avis de taxe foncière (IBI) encore au nom du vendeur, ou constater que la référence cadastrale ne correspond pas exactement à celle de l'acte.

Que doit vérifier l'acheteur francophone ?

1. Avant de signer : demandez au vendeur ou à son agence de vous montrer le certificat cadastral (ou consultez les informations disponibles sur le site de la Sede Electrónica del Catastro) et comparez la surface et les limites avec celles indiquées dans la Nota Simple du Registre de la Propriété. Toute divergence doit être clarifiée avant la signature, pas après.

2. Après la signature : si, dans un délai de deux à trois mois, vous n'avez pas reçu confirmation que la titularité cadastrale a bien été transférée à votre nom, vous pouvez déposer le formulaire 900D (déclaration de modification cadastrale) auprès de la Gerencia Territorial del Catastro, en joignant une copie de l'acte et le justificatif de paiement de l'impôt correspondant (ITP ou TVA, selon le cas).

3. Logement neuf : si vous achetez sur plan ou un logement récemment achevé, il est fréquent que le bien n'ait pas encore de référence cadastrale individuelle, mais seulement celle de la parcelle ou de l'ensemble du programme. Dans ce cas, demandez au promoteur la preuve que la première inscription cadastrale a bien été effectuée.

Pourquoi est-ce important pour l'acheteur étranger ?

Une donnée cadastrale non actualisée peut entraîner que la taxe foncière (IBI) ou la taxe des ordures continuent d'arriver au nom de l'ancien propriétaire, compliquant la domiciliation du paiement ou la demande de réductions. Cela peut aussi créer de la confusion au moment de calculer la valeur de référence du Cadastre, qui depuis 2022 constitue la base minimale pour l'ITP et l'AJD : si la description cadastrale ne correspond pas à la réalité du bien (par exemple après une rénovation ou une extension), la valeur de référence peut être mal calculée et affecter la fiscalité d'une future vente.

Recommandation pratique

Chez Valencia Rusa, nous accompagnons les acheteurs et investisseurs francophones et russophones tout au long du processus postérieur à la signature, y compris la vérification que le Registre de la Propriété et le Cadastre reflètent correctement la nouvelle titularité, afin d'éviter de mauvaises surprises fiscales dans les années suivant l'achat dans la Comunitat Valenciana et à Alicante.