Как купить недвижимость в Испании россиянину в 2026 году

Этот вопрос нам задают чаще всего: возможно ли россиянину купить квартиру или дом в Испании в 2026 году, с учётом всех санкций, ограничений и сложностей с переводом денег? Ответ — да, возможно. Но процесс стал сложнее, требует больше времени и правильной подготовки.

Могут ли россияне покупать недвижимость в Испании в 2026 году?

С юридической точки зрения — да. Испания не запрещает гражданам России покупать недвижимость на своей территории. Санкции Евросоюза направлены против конкретных лиц или против определённых типов финансовых операций. Покупка жилой недвижимости обычным гражданином, не находящимся под персональными санкциями, под эти ограничения не подпадает.

Однако есть практические трудности — прежде всего связанные с переводом денег из России в Испанию.

Кто может купить, а кто — нет

Могут купить без особых сложностей:

• Граждане России с видом на жительство в стране ЕС
• Граждане России, проживающие в третьих странах (ОАЭ, Турция, Казахстан, Армения, Сербия)
• Граждане Украины, Беларуси, Казахстана, Молдовы

Потребуется дополнительная документация:

• Граждане России, живущие в России и переводящие деньги напрямую из российского банка

Шаг 1: получите NIE — испанский налоговый номер

NIE (Número de Identificación de Extranjero) — обязательный налоговый идентификатор для любого иностранца. Без NIE подписать договор у нотариуса невозможно.

Как получить NIE:

• В Консульстве Испании в вашей стране проживания
• Непосредственно в Испании, в отделении Национальной полиции

Необходимые документы: загранпаспорт, форма EX-15, квитанция об уплате пошлины (~10 €), обоснование цели. Срок: 1–4 недели.

Шаг 2: решите вопрос с переводом денег

Схемы, которые работают:

Через третьи страны: Если у вас есть счёт в банке ОАЭ, Турции, Казахстана, Армении — перевод из этого банка в испанский, как правило, проходит без проблем.

Через европейские банки: Если у вас уже есть счёт в европейском банке (Кипр, Сербия, Грузия), это упрощает операцию.

Криптовалюта: Ряд нотариусов и агентств в Испании принимают оплату через конвертацию криптовалюты.

Важно: Испанский нотариус и банк обязаны проверить законность происхождения средств. Подготовьте документы: договоры о продаже бизнеса, выписки из банков, налоговые декларации.

Шаг 3: откройте счёт в испанском банке

Банки Sabadell, Cajamar и ряд небольших региональных банков работают с нерезидентами. Вам потребуется NIE, загранпаспорт и подтверждение источника средств.

Шаг 4: найдите недвижимость и заключите договор задатка

Договор задатка (arras) — испанский аналог предварительного договора. Покупатель вносит 10% от стоимости объекта. После подписания у вас обычно 4–8 недель на оформление документов.

Шаг 5: подписание у нотариуса

Вы передаёте остаток суммы, нотариус вносит сделку в Реестр собственности. Ключи переходят к вам.

Расходы при покупке

К цене объекта добавьте 12–14%:

• ITP (налог на передачу): 10% в Сообществе Валенсия
• Нотариальные и регистрационные расходы: ~1,5–2%
• Гонорар адвоката: от 1 500 €

Свяжитесь с Карлосом Госальбесом: +34 629 685 941 или carlos@valenciarusa.com — бесплатная консультация на русском языке.